용두동 신동아 아파트

서울 도심에서 경사로를 한 번도 밟지 않고 집까지 걸어 들어가는 아파트가 있다.

동대문구 용두동 무학로26길 30, 단지 전체가 완전한 평지로 깔린 772세대 5개 동의 구축 아파트다.

눈이 오면 이 사실이 자산이 된다는 걸 동탄에서 이사 온 주민이 먼저 알아챘다.

정체성은 명확하다.

청계천·성북천·정릉천 세 물길을 동·서·남으로 끼고, 신설동·제기동·용두역을 모두 도보권에 두고, 단지 앞 중앙차로 버스로 광화문과 을지로를 찍는다.

강남만 빼면 서울 어디든 닿는다는 후기가 십 년째 반복된다.

그런데 담장을 나서면 풍경이 급격히 바뀐다.

북쪽과 서쪽을 둘러싼 것은 상가가 아니라 철공소와 공업 상가이고, 상권은 사실상 죽어 있다.

1994년 10월 사용승인, 평형 18·21·26·31, 세대당 주차 0.58대. 저평가라는 단어가 이 단지 후기에 가장 많이 등장하는 이유다.

1. 입지와 단지 환경 — 지하철은 멀고, 서울은 가깝다[편집][신고]

역세권이라는 표현은 어울리지 않는다.

대신 쿼드라 역세권이라는 주민들의 자체 작명이 있다.

1호선 제기동역·신설동역이 도보 10분 안쪽, 2호선 용두역이 도보 7~10분, 우이신설선은 신설동역에서 갈아탄다.

어느 역도 초역세권은 아니지만 어느 역도 멀지 않다.

실제 동선의 주인공은 버스다.

103동 쪽문을 나서면 바로 동아제약 정류장이고, 202번·147번을 타면 두세 정류장 만에 2호선 상왕십리역이다.

도심행 중앙차로에 공항버스까지 붙어 지하철 없이도 굴러간다.

"지하철이면 지하철, 버스면 버스 교통 용이하고, 평지! 서울시내에 평지에 있는 대규모 단지가 은근히 정말 귀하죠.", 입주민 한줄평

왕십리역은 4동 옆 후문에서 청계천 쪽으로 나가 마을버스 성동08을 타는 것이 정석이다. 서울역은 202번, 밤늦게는 심야버스 N30번이 단지 앞까지 데려다준다. 잠실 방향은 303번·9403번이 있고, 옆으로 내부순환로가 붙어 자가용 동선도 짧다.

약점은 강남이다.

2호선 본선을 타려면 상왕십리역까지 나가야 하고, 용두역은 성수지선이라 배차가 10분 이상 벌어지며 성수역 환승 통로도 멀다.

강남역까지는 한 시간을 잡아야 한다는 후기가 여러 차례 나온다.

생활 인프라는 도매시장 벨트에 기댄다.

용두역과 연결된 창고형 홈플러스가 도보 8~10분, 청계천 이마트가 반대편에 있고 경동시장·약령시장·청량리 청과·수산 도매시장이 걸어서 닿는다.

동대문시장과 현대아울렛까지 묶으면 쇼핑 동선은 오히려 과잉이다.

문제는 단지 바로 밖이다.

북쪽 천호대로로 나가도 상권이 형성되어 있지 않고 식당도 거의 없어 낮에도 한산하다.

아파트를 감싼 것은 철판 절단·선반·파이프 부품을 다루는 공업 상가들이다.

다만 목공소와 철강 업체가 상당수 빠져나가면서 공기는 나아졌다는 장기 거주자의 증언이 있다.

실용적인 해법은 청계천을 건너는 것으로, 길만 넘으면 성동구 생활권이라 텐즈힐·센트라스 상가를 자기 동네 상가처럼 쓴다.

자연·조경 — 천세권이라는 말은 여기서 나왔다

이 단지의 진짜 자산은 물이다.

후문에서 청계천까지 3~5분, 성북천과 정릉천도 도보 5분 거리에 있다.

세 하천이 동·서·남 세 방향에서 단지를 감싸는 구조라 주민들은 스스로를 천세권이라 부른다.

자전거를 타면 스케일이 달라진다.

청계천–성북천–정릉천–중랑천이 평지 자전거도로로 이어져, 한쪽으로는 광화문 청계광장, 반대쪽으로는 서울숲까지 신호등 없이 달린다.

"청계천 너무 가깝고, 한강까지 자전거 타고 운동하기 좋습니다. 서울에서 이런 자연환경 누리며 살 수 있는 곳 많지 않아 저는 생각했던 것보다 아주 크게 만족하며 살고 있어요.", 입주민 한줄평

다만 정릉천은 내부순환로를 끼고 있어 소음이 있어, 조용한 산책은 청계천과 성북천 쪽이 낫다.

단지 자체는 이면도로에 접해 도로 소음이 거의 들리지 않는다.

아쉬운 쪽은 담장 안이다.

단지 내부 조경은 사실상 없다. 구축이라면 으레 기대하는 아름드리 수목이 없는데, 나무를 대부분 정리해버린 결과라는 지적이 있다.

대신 놀이터가 두세 곳 있고 바닥재를 탄성 포장으로 교체해 관리 상태는 깔끔하다.

2. 세대 구성과 시설 — 소형 평형의 희소성, 복도식의 정직함[편집][신고]

세대 구성과 집

18·21·26·31평 네 가지 평형이 5개 동에 들어가 있고 대표 평형은 31평이다. 도심에 이만한 소형 평형이 남은 단지가 드물어 희소성 자체를 장점으로 꼽는 후기가 있고, 임대세대가 0이라는 점도 자주 언급된다.

동 배치는 ㄱ자로 꺾인 형태다.

그래서 동향 세대가 많고, 단지 내부를 바라보는 동향 라인은 채광이 불리하다.

반대로 서향은 도심을 향해 시야가 트여 있지만 복도식이라는 대가를 치른다.

집 컨디션은 세대별 편차가 크다.

내부 수리를 한 집이 많고 샷시 교체도 흔해 단열은 나쁘지 않다는 평가가 우세하며, 엘리베이터는 17인승으로 교체됐다.

구축을 걱정하고 들어왔는데 벌레를 만나지 못했다는 후기도 있다.

반면 층간소음은 평가가 가장 갈리는 항목이다.

심하다는 후기가 여러 건 쌓여 있고 특히 화장실 쪽 소음과 냄새 역류를 지적하는 목소리가 있는데, 정반대로 위아래 세대를 모르고 산다는 후기도 나란히 존재한다.

"기본적으로 낡았는데 각 세대별로 내부수리가 많다. 화장실 층간소음이 심하다. 냄새도 잘 올라온다.", 입주민 한줄평

주차

숫자는 정직하다.

총 448대, 세대당 0.58대. 1994년 준공 단지 치고는 지하주차장이 두 군데, 지하 2층까지 있다는 점이 반전인데, 그럼에도 절대량이 부족해 이중주차는 상시다.

다만 실태 묘사는 두 갈래다.

밤늦게 들어와도 자리가 아예 없었던 적은 없다는 쪽과, 연식 대비 주차전쟁이라는 쪽이다.

이중주차를 자리 부족이 아니라 집 가까이 대려는 습관으로 설명하는 후기도 있다.

"주차는 어렵지만 지하주차장도 있어서 밤시간 아니면 주차 가능합니다.", 입주민 한줄평

1동 앞 소방차 전용 구역 불법 주차는 게시물까지 붙여도 해결되지 않는 고질적 문제다. 한편 지하 2층까지 확보된 주차 구조는 리모델링 가능성을 따질 때 주민들이 가장 먼저 꺼내는 카드다.

커뮤니티·상가

솔직히 말해 이 단지의 최대 약점이다.

단지 내 상가는 활성화되어 있지 않고, 커뮤니티 시설이라 부를 만한 것도 사실상 없다.

대안은 외부다.

단지 앞에 과일과 채소까지 갖춘 중형 슈퍼마켓이 하나 있고, 큰 장은 홈플러스나 청계천 건너 이마트, 더 큰 장은 코스트코 상봉점까지 나간다.

아이 키우는 세대는 복지관을 잘 쓴다.

단지 내 어린이집과 유치원이 있고, 동대문 복지관의 아기 놀이터와 성동 복지관의 장난감 대여소를 이용하기 편하다는 후기가 있다.

"리모델링만 하면 평생 살고 싶을 정도로 편리성 면에서 좋습니다. 다만 상가가 없고 주변 먹을거리나 시설이 부족한게 단점입니다.", 입주민 한줄평

관리와 운영

역설적으로 가장 칭찬이 많은 항목이 관리다.

경비원이 여러 명 상주하고 매일 아침 동마다 청소가 돌아, 연식이 무색하게 단지 전체가 깨끗하다는 서술이 반복된다.

"관리가 잘되있음 경비아저씨들이 친절하고 좋음 집앞에 버스정류장 노선이 잘되잇음", 입주민 한줄평

운영 방식은 분리수거 주 1회, 음식물쓰레기는 카드 배출제로 바뀌었다.

시설 개선 이력도 꾸준해 엘리베이터 교체, 놀이터 바닥 교체에 이어 전면 도색까지 진행됐다.

입주자대표회의가 임시 회의를 잡아가며 명칭 변경 공모를 논의한 이력에서도 조직이 살아 있다는 신호가 읽힌다.

3. 교육 환경 — 초등은 만족, 중고등은 각오[편집][신고]

초등은 무난하다.

배정 초등학교는 도보 10분 거리의 서울용두초등학교로, 학교가 넓고 깨끗하며 아이들 분위기가 좋다는 실거주 후기가 있다.

문제는 가는 길이다.

큰길을 건너야 하고, 통학로에 철공소가 늘어서 있다. 초등학생이 혼자 걸어 다니기 좋은 환경은 아니라는 지적이 여러 후기에서 겹친다.

초품아를 기대했다면 눈높이 조정이 필요하다.

중학교는 대광중학교와 성일중학교 배정 권역에 들어간다.

대광중은 자사고 진학 성과가 준수한 편으로 알려져 평판은 나쁘지 않고, 이 단지에서 자란 옛 주민이 용두초–대광중·대광고 코스를 밟았다는 회고도 남아 있다.

그런데 거리가 발목을 잡는다.

중·고등학교는 도보 통학이 어렵다는 평이 지배적이고, 학교가 멀다는 질문이 꾸준히 올라온다.

"교통이 좋아 직장인에게는 살기 좋은곳인데 학군은 딱히 좋지 않은거 같다", 입주민 한줄평

학원가는 이 단지의 명확한 공백이다.

도보권 학원가가 형성되어 있지 않아, 학령기 자녀를 둔 세대는 청계천을 건너 성동구 텐즈힐 쪽 학원가를 이용하는 패턴이 자리 잡았다.

대신 인근에 도서관이 여러 곳 있어 편리하다는 평은 있다.

학군은 이 단지 저평가의 핵심 원인이다.

교통과 하천을 사면 학원가를 포기해야 하는 구조라, 후기에서도 싱글과 사회초년생, 신혼부부에게 가성비 좋은 단지라는 결론이 반복된다.

4. 경쟁 단지와 비교 — 청계천 이쪽과 저쪽[편집][신고]

vs 이편한세상 청계센트럴포레 — 같은 동네, 다른 시간대

바로 옆에 들어선 신축이라 주민들이 가장 자주 입에 올리는 이름이다.

신축 입주가 주변 환경과 상가를 정리해줄 것이라는 기대가 후기에 깔려 있었고, 실제로 동네 분위기가 정돈됐다는 평이 뒤따랐다.

차이는 시간이다.

청계센트럴포레는 신축의 편의를 이미 가졌고, 신동아는 그 편의를 리모델링이나 재건축으로 나중에 사겠다는 선택지를 들고 있다.

대신 소형 평형과 평지, 청계천 최단 동선을 지금 쥐고 있다.

vs 센트라스 — 버스 두 정류장의 격차

신동아 주민이 2호선을 타려면 버스로 두세 정류장 이동해 상왕십리역으로 간다.

센트라스는 그 상왕십리역 위에 얹혀 있다.

지하철 등급만 놓으면 승부가 되지 않는다.

다만 주민들은 그 격차를 생활로 메운다.

청계천만 건너면 센트라스 상가와 학원가를 그대로 쓰기 때문에, 성동구 인프라를 동대문구 문턱으로 쓴다는 감각이 후기에 반복적으로 등장한다.

vs 텐즈힐 — 학원가는 빌려 쓰고, 평지는 내 것

텐즈힐은 왕십리 생활권의 대단지 신축이자 이 단지 학부모들이 학원을 보내는 목적지다.

학군과 커뮤니티에서 텐즈힐이 앞선다는 점은 주민들도 부정하지 않는다.

대신 신동아가 내세우는 것은 완전한 평지와 세 하천이다.

눈이 오거나 무릎이 약한 세대에게 경사 없는 단지는 취향이 아니라 조건이며, 러닝과 라이딩을 하는 주민에게 청계천·성북천·정릉천 삼중 동선은 대체재가 없다.

5. 변천사 · 재건축/주변개발 — 저평가를 끝내려는 시도들[편집][신고]

추진 경과

명칭 변경과 도색 같은 단지 단위 과제는 마무리됐지만, 리모델링과 정비사업 논의는 현재 진행 중이다.

현재 계획

준공 30년을 넘긴 단지의 선택지는 두 개다.

재건축은 준비위원회가 정식 설립되고 설명회까지 열렸지만 걸림돌은 용적률 275%여서, 주변 빌라를 묶은 통합 개발 시나리오가 계속 거론된다.

리모델링은 별개의 추진위원회가 구성되어 활동 중이다. 근거는 명확하다. 완전한 평지, 지하 2층까지 있는 주차장, 임대세대 0이라는 조건이 리모델링에 유리하다는 논리가 후기에 반복된다.

단지 남쪽에서는 가로주택정비사업으로 200여 세대 규모의 소규모 정비가 맞물려, 주변 빌라·공업 상가 구역이 조금씩 정리되고 있다.

주변 개발

가장 큰 판은 단지 밖에 있다.

용두역 옛 홈플러스 동대문점 부지가 역세권 활성화 사업을 통해 지하 7층~지상 49층, 3개 동, 417가구 규모 주상복합으로 바뀐다.

공연장과 대형마트가 함께 들어서 도보권 상권 공백을 메울 후보로 꼽힌다.

교통에서는 동북선이 대기 중이다.

제기동역 환승이 가능해지면 도보권 노선이 한 겹 더 붙는다.

여기에 서울 도심 기본계획이 동대문 일대 패션·뷰티 허브와 청계천 주변 보행·관광축 조성을 담고 있다는 점도 저평가 주장의 근거로 인용된다.

"재건축정비사업 추진준비위원회 발족 현수막 걸렸네요. 모쪼록 잘 되길 기원합니다.", 입주민 한줄평

현재 핵심 쟁점

• 쟁점 ① [진행 중] — 재건축과 리모델링, 어디로 갈 것인가. 재건축 준비위와 리모델링 추진위가 각각 존재하는 상태이며, 높은 용적률이 재건축 사업성의 최대 변수다.
• 쟁점 ② [진행 중] — 주변 빌라·공업 구역과의 통합 개발 여부. 단독으로는 사업성 확보가 어렵다는 인식이 통합 개발 논의를 이끈다.
• 쟁점 ③ [예정] — 지구 지정 논의. 주민 간담회 안건에 시설 개선과 함께 올라 있어 향후 방향을 가를 분기점이 된다.

6. 사건·사고 — 게시물로도 못 막은 소방 라인[편집][신고]

기록으로 남은 사안은 안전 문제다.

1동 앞 소방차 전용 구역에 불법 주차가 반복돼, 주차 금지 표시와 게시물을 붙였음에도 특정 차량이 상습적으로 자리를 차지한다는 문제 제기가 이어졌다.

주민 게시판에서 여러 차례 지적된 사안이다.

주차 절대량 부족이 배경에 있지만 소방 동선은 성격이 다르다.

7. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 통학로의 철공소: 용두초 가는 길에 공업 상가가 늘어서 있어 거리보다 환경이 먼저 걸린다.
• 동향 내부 라인: ㄱ자 배치 탓에 단지 안쪽을 보는 동향 세대는 빛을 받기 어렵다.
• 흡연 미스터리: 105동 라인에서 담배 냄새가 올라오는데 범인을 끝내 못 잡았다는 후기가 있다.
• 묘하게 걸리는 40분: 을지로·종로·성수 방향은 빠른데, 그 밖의 서울 주요 지역은 어디든 40~50분이 걸린다는 체감이 공유된다.

꿀팁

• 따릉이 정기권: 하천 자전거도로가 평지로 이어져 정기권을 끊으라는 권유가 후기 단골로 등장한다.
• 상왕십리역 정류장 구분: 센트라스 정류장이 아니라 우회전 후 나오는 상왕십리역 정류장에서 내리면 출구가 바로 앞이다.
• 왕십리는 성동08: 후문에서 성동08을 타면 7~8분. 성동3-1은 텐즈힐을 돌아 나온다.
• 서울역 심야 귀가: N30번이 단지 앞까지 들어온다. 짐이 있으면 202번, 없으면 제기동역이 낫다.

카더라 · 분위기

• 단지 명칭에 청계를 넣자는 제안이 주민 공모로 번져 명칭 변경 절차가 실제로 굴러갔다.
• 주변 구축들이 조합을 출범시키는데 우리는 늦었다는 초조함과, 입지만 보면 어차피 될 곳이라는 낙관이 나란히 존재한다.
• 어르신 세대가 많은 단지로 알았는데 신혼부부와 젊은 세대 유입이 늘어 활력이 생겼다는 서술이 여러 시기에 반복된다.
• 입주 초부터 살다 떠난 옛 주민의 회고에 따르면, 자주 가던 슈퍼와 문방구, 만화방은 모두 사라지고 허름한 주택가는 빌라촌으로 바뀌었다.

8. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 완전한 평지: 서울 시내에서 경사 없는 단지는 희소하며, 결빙·폭설기에 체감 차이가 크다.
• 버스 중심의 전방위 교통: 단지 앞 정류장에서 도심·강북·잠실·서울역·공항까지 노선이 깔려 있다.
• 세 하천 도보권: 청계천·성북천·정릉천과 연결 자전거도로가 산책과 러닝의 기본값이다.
• 연식을 배신하는 관리: 경비와 청소 품질에 대한 칭찬이 후기 전반에 일관되게 나온다.
• 도매시장 인프라: 경동시장·약령시장·청량리 도매시장에서 저렴하게 장을 본다.
• 소형 평형과 가성비: 도심에 남은 소형 평형이라 사회초년생과 신혼부부에게 진입 문턱이 낮다.
• 정비사업 여지: 평지와 지하 2층 주차장, 임대세대 0이 리모델링·재건축 논의를 살아 있게 한다.

단점·유의점

• 학군과 학원가: 도보권 학원가가 없고 중·고등학교 통학 거리가 멀어 학령기 자녀 세대의 감점 요인이다.
• 주차: 세대당 0.58대. 지하주차장이 있어도 이중주차는 상시이며, 소방 라인 불법 주차 문제까지 얹혀 있다.
• 층간소음: 후기가 갈리지만 심하다는 쪽이 다수이고, 화장실 소음과 냄새 역류 지적이 있다.
• 단지 내 상가·커뮤니티 공백: 상가가 활성화되지 않아 생활 편의를 전부 외부에 의존한다.
• 주변 공업 상가: 북·서쪽 철공소 밀집으로 미관과 보행 환경이 낙후돼 있다.
• 강남 접근성: 2호선 본선까지 버스 환승이 필요해 강남 방면은 한 시간을 잡아야 한다.

토론[편집][신고]

Q. 차 없이 출퇴근하는 직장인에게 실제로 편한 단지인가요?

A. 도심과 강북 방면이라면 상당히 편합니다.

제기동역과 신설동역이 도보 10분 안쪽이고, 무엇보다 단지 앞 정류장에서 광화문·을지로·종로 방면 버스가 촘촘하게 붙습니다.

심야에는 N30번이 단지 앞까지 들어옵니다.

다만 강남과 2호선 본선 방면은 상왕십리역까지 버스 환승이 전제되므로 한 시간 정도를 잡으시는 편이 안전합니다.

도심 직장이면 강력한 선택지, 강남 직장이면 재고가 필요합니다.

Q. 리모델링이나 재건축을 기대하고 들어가도 괜찮을까요?

A. 조건은 좋지만 시점은 열려 있습니다.

완전한 평지와 지하 2층까지 있는 주차장, 임대세대가 없다는 점은 정비사업에 유리하고, 재건축 준비위원회와 리모델링 추진위원회가 각각 구성되어 논의가 이어지고 있습니다.

반면 용적률이 높아 단독 재건축의 사업성 확보가 쉽지 않아 주변 빌라를 포함한 통합 개발이 계속 거론됩니다.

사업 진행을 확정된 미래로 계산하지 마시고, 교통과 하천 같은 실거주 가치만으로도 만족할 수 있는지를 먼저 따져 보시길 권합니다.