호성동2가 진흥더블유파크3단지

791세대가 사는 단지에 주차면이 1,258대 깔려 있다.

세대당 1.59대. 서울 신축 대단지도 좀처럼 못 맞추는 숫자를 전주 호성동2가의 2008년산 아파트가 들고 있다.

비결은 단순하다.

34평·39평·49평·58평. 이 단지에는 소형 평형이 아예 없다.

791세대를 17개 동, 10~12층에 흩어 놓았으니 한 동에 마흔여섯 세대꼴, 고층 타워를 촘촘히 세운 요즘 신축과는 밀도의 결이 아예 다르다.

그런데 정작 이 단지가 여태 제 몸값을 못 받은 이유도 그 위치에 있다.

호성동2가는 전주 시가지가 북동쪽으로 뻗다 멈추는 자리다.

남쪽으로 건지산이 붙어 있고 호남고속도로 전주IC는 코앞인데, 걸어서 누비는 상권은 아직 옆 동네 송천동 쪽에 무게가 실려 있다.

산과 도로는 이미 가졌고 상권은 담장 밖 천마지구를 기다리는 단지 — 이 한 문장이 이 아파트를 가장 정확하게 요약한다.

1. 입지와 단지 환경 — 산은 붙었고, 상권은 멀다[편집][신고]

주소는 전주시 덕진구 호성로 170. 전주 동부권 호성동 생활권의 안쪽으로, 서쪽으로 전주역 방면, 북쪽으로 송천동과 맞닿는 자리다.

이 단지의 교통 성격은 시내버스가 아니라 자동차로 정의된다.

호남고속도로 전주IC가 사실상 코앞이라 신호 몇 개면 진입로에 붙고, 동부대로와 기린대로를 타면 전주 시내 어느 방향이든 풀린다.

새만금포항고속도로 서완주JC 방향까지 얹어 보면, 전주 밖으로 나가는 일이 잦은 세대에게는 시내에서 손에 꼽히는 조건이다.

"건지산이 바로 인접해 있고 고속도로도 바로 나갈수있는 좋은입지에요.", 입주민 한줄평

대신 도심 소비는 한 번 더 움직여야 한다.

전주역과 덕진공원, 전북대 상권이 모두 차로 닿는 거리에 있고, 걸어서 해결되는 것은 근린상가와 동네 마트 수준에서 끝난다.

대형 소비와 외식은 송천동 상권, 그 위 에코시티 상권으로 나뉘어 흘러간다.

의료도 같은 구조다.

전북대병원과 대자인병원을 생활 병원으로 쓰는데 둘 다 도보권이 아니다.

차가 있으면 모든 항목이 무난하고, 차가 없으면 모든 항목의 체감이 한 단계씩 내려가는 입지다.

자연·조경 — 담장 밖이 곧 산이다

이 단지를 설명할 때 가장 먼저 나오는 이름은 늘 건지산이다.

단지 남측으로 산자락이 바로 이어져, 등산이라기보다 산책로에 나가는 감각으로 숲에 진입한다.

아파트 조경은 돈을 들이면 만들 수 있지만 산은 만들 수 없다.

게다가 산이 붙어 있다는 건 조망과 공기만의 문제가 아니다.

소음원이 될 유흥 상권도, 밤늦게까지 도는 취객 동선도 이쪽에는 없어서 정숙성이 이 단지 환경의 진짜 자산이 된다.

17개 동을 10~12층으로 낮게 펼친 배치도 여기서 힘을 발휘한다. 세대를 고층에 몰아넣지 않았으니 동 간 거리가 넉넉하고, 지상 조경과 하늘이 그만큼 넓게 남는다. 건지산 자락에서 전주동물원과 한국소리문화의전당으로 이어지는 주말 동선은 단지 밖에서 저절로 완성된다.

2. 세대 구성과 시설 — 소형 없는 단지의 여유[편집][신고]

세대 구성과 집 — 34평에서 시작한다

평형은 34평·39평·49평·58평, 면적으로는 112㎡부터 192㎡까지다.

39평이 두 종류로 잡혀 있어 이 평형대에 물량이 몰려 있고 대표 평형도 39평이다.

이 단지에서 가장 중요한 사실은 아래가 없다는 것이다.

20평대 이하가 한 세대도 없으니 1~2인 가구나 신혼 초기 수요는 애초에 후보군에서 빠진다.

대신 아이가 둘인 가족, 부모와 함께 사는 세대, 넓은 집을 원해 도심에서 밀려 나온 세대가 주력이 되고, 그만큼 단지 분위기의 진폭이 작다.

집 자체는 2000년대 중후반 설계의 표준을 따른다.

개별난방이라 세대가 난방을 직접 켜고 끄고, 발코니 확장과 다베이 평면이 보편화되던 시기의 구조라 1990년대 구축의 정사각형 답답함과는 결이 다르다.

10~12층이라는 낮은 층수 탓에 최상층·최하층의 비중이 상대적으로 높은 대신, 저층이라도 앞 동에 가리지 않는 세대가 꽤 나온다.

동별 선호는 건지산 쪽 라인으로 몰린다.

창을 열면 콘크리트가 아니라 산이 들어오는 세대와 그렇지 않은 세대의 체감 차이가, 이 단지에서는 층수 차이보다 크다.

주차 — 이 단지의 최종 병기

총 1,258대, 세대당 1.59대. 이 숫자 하나가 이 단지의 성격을 절반쯤 설명한다.

세대당 1대를 못 채우는 구축이 흔한 전주 동부권에서, 한 세대가 차를 두 대 세워도 이중주차 전쟁이 벌어지지 않는다는 것은 편의가 아니라 삶의 질 문제다.

밤 열한 시에 귀가해도 자리를 찾아 단지를 세 바퀴 돌 일이 없고, 손님 차를 어디 대야 하나 눈치를 볼 일도 없다.

저밀 배치가 여기에 한 번 더 얹힌다. 동이 17개로 잘게 나뉘어 있으니 주차면이 단지 전체에 분산되고, 특정 동 앞만 포화되는 현상도 덜하다. 다른 단지 문서에서 가장 긴 분량을 차지하는 주차 갈등 서사가, 이 단지에서는 성립하기 어렵다.

커뮤니티·상가 — 시설이 아니라 위치로 푼다

2008년 입주 단지답게 커뮤니티는 최근 신축의 수영장·조식 서비스 노선이 아니다. 어린이놀이터와 경로당, 관리사무소 부속 시설 중심의 기본 구성에 머문다.

단지 안 상가도 근린 밀착형이다.

편의점과 세탁, 미용, 소규모 식당, 교습소가 들어오는 구성이라 여기서 해결되지 않는 소비는 전부 호성동 근린상가와 송천동으로 넘어간다.

그러니 이 단지의 커뮤니티는 시설 목록이 아니라 담장 밖 건지산 산책로로 대체된다고 보는 편이 정확하다.

헬스장 대신 산길, 라운지 대신 상가 골목이다.

관리와 운영 — 낮은 밀도가 만드는 조용함

791세대, 17개 동이라는 규모는 관리 측면에서 꽤 유리한 지점에 있다. 공용 관리비를 나눠 낼 세대는 충분하고, 민원이 폭주할 만큼 크지도 않다.

여기에 개별난방이 얹힌다.

중앙·지역난방과 달리 난방비가 각 세대 사용량으로 떨어지므로, 겨울 관리비의 체감 편차는 결국 세대가 어떻게 쓰느냐로 결정된다.

대형 평형이 많은 단지에서 이 구조는 아껴 쓰는 세대에게 유리하게 작동하고, 난방 방식을 둘러싼 공용 분쟁 소재도 줄인다.

3. 교육 환경 — 초등은 안쪽에서 끝나고, 중등부터 넓어진다[편집][신고]

초등 단계의 배정교는 전주초포초등학교다.

1930년대에 문을 연 오래된 학교로 호성동2가 안쪽에 자리해, 이 단지 아이들의 통학 동선이 큰길을 건너지 않고 마무리된다.

학군 지표상으로도 전북 안에서 상위권에 놓이는 학교다.

대로 횡단 없는 통학로는 이 단지 교육 환경의 가장 실질적인 장점이다. 저밀 배치라 단지 내부 차량 동선도 붐비지 않아, 아이 혼자 등하교를 맡기는 시점이 다른 곳보다 이르다는 평이 많다.

중등부터는 반경이 넓어진다.

이 생활권의 배정 중학교는 전주화정중학교와 전주오송중학교 쪽으로 이어지고, 전주는 구를 나눠 놓았어도 단일 학군이라 고교 단계에서는 시내 전역이 선택지로 열린다.

즉 초등까지는 단지 안쪽에서 끝나지만, 중학교 진학 즈음부터 학원 동선을 어디에 붙일지가 학부모의 실제 고민이 된다.

그 답이 대체로 에코시티다.

송천동 방면 에코시티에는 준주거용지를 따라 학원가가 형성되어 있고, 학원들이 공동으로 대형 셔틀버스를 돌려 주변 단지 학생을 실어 나른다.

학군에 진심인 동네라는 평판이 이 셔틀에서 나온다.

이 단지에서 걸어갈 거리는 아니지만 셔틀과 차량 픽업 사거리 안에는 확실히 들어온다.

정리하면 초등은 안전하고 편하며, 중등 이후는 부모의 운전대에 달렸다. 대형 평형 위주라 초등 자녀를 데리고 들어와 그대로 중고등까지 버티는 장기 거주가 많은 것도 이 구조와 맞물린다.

4. 경쟁 단지와 비교 — 같은 이름 세 단지, 다른 세 좌표[편집][신고]

전주 동부권에서 이 단지의 비교군은 멀리 있지 않다.

같은 이름을 쓰는 형제 단지들이다.

vs 진흥더블파크2단지 — 같은 호성동, 산에 더 붙은 쪽은 어디인가

720세대의 2단지는 호성동1가에 있어 이 단지와 사실상 같은 생활권을 공유한다. 학교·상권·병원 동선이 통째로 겹치니 실수요자가 두 단지를 나란히 놓고 보는 일이 흔하다.

갈리는 지점은 결국 산과 IC다.

호성동2가 안쪽에 앉은 3단지가 건지산 자락과 고속도로 진입 모두에서 반 발짝 앞이고, 대신 도심 방향으로 나가는 체감은 1가 쪽이 조금 가깝다.

산과 조용함을 사면 3단지, 시내 접근을 사면 2단지라는 정리가 가장 정확하다.

vs 진흥더블파크 — 900세대 원조, 그리고 송천동이라는 프리미엄

번호가 붙지 않은 900세대 단지는 송천동1가에 있다.

형제 중 세대 수가 가장 많고 위치도 송천동 생활권 안쪽이라, 상권과 학원 접근에서는 이 단지보다 유리한 카드를 쥐고 있다.

반대로 이 단지가 내주지 않는 것이 자연과 밀도다.

건지산이 담장 밖에 있고 세대당 1.59대의 주차, 소형이 없는 34~58평 구성은 송천동 쪽에서 쉽게 복제되지 않는 조건이다.

상권 편의를 사려면 송천동, 넓은 집과 정숙성을 사려면 호성동2가다.

5. 변천사 · 주변 개발 — 담장 밖에서 11년을 표류한 3,000세대[편집][신고]

이 단지 자체는 재건축을 논할 나이가 아니다.

대신 이 단지의 미래를 흔드는 변수는 전부 담장 밖 천마지구에 몰려 있다.

천마지구는 송천동·호성동 일원 44만 6,000㎡에 3,000세대 규모의 주거지를 새로 앉히는 도시개발사업이다.

전체의 40%를 차지하는 전주대대 부지는 국방부와 전주시의 기부대양여 합의에 따라 민간 특수목적법인이, 나머지 60%의 사유지는 전북개발공사가 맡는 이원 구조로 짜였다.

문제는 이 사업이 좀처럼 첫 삽을 뜨지 못했다는 데 있었다.

군 부대 이전을 둘러싼 민원이 길어졌고, 결정적으로 시행 컨소시엄의 최대 주주였던 건설사가 워크아웃에 들어가면서 사업이 통째로 멈춰 섰다.

추진 경과

정리하면 표류 자체는 일단 끝났지만, 실제 조성은 지금부터가 시작이다.

현재 계획

계획의 골자는 44만 6,000㎡·3,000세대, 목표 시점은 2030년이다.

사업 재개의 관건은 자금 구조로, 기존 금융 PF 방식에 토지 신탁을 얹어 재원을 확보하고 시행 주체를 새 법인으로 분리하는 그림이다.

이 단지 주민에게 중요한 건 세대 수보다 딸려 들어올 생활 인프라다.

3,000세대가 앉으면 지금은 차를 타고 나가야 풀리는 상권·학원·근린 시설이 담장 밖에서 만들어진다.

이 단지가 여태 감점을 받아 온 항목이 정확히 그것이다.

"송천동과 이어지는 천마택지개발지구가 갖추어지면 엄청 큰 상권이 형성될거에요.", 입주민 한줄평

현재 핵심 쟁점

• 쟁점 ① [현재 진행] — 자금 조달과 시행 구조. 워크아웃으로 한 번 무너진 사업이라, 새 법인 체제와 신탁 방식이 실제 착공까지 버텨줄지가 최대 관건이다.
• 쟁점 ② [예정] — 인프라 배분. 인근 신도시 조성 때도 학교와 파출소 같은 공공시설을 어느 지구가 가져가느냐로 마찰이 있었다. 천마지구 조성 과정에서 기존 호성동 생활권이 얼마나 몫을 받을지는 아직 열린 문제다.

6. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 차 없으면 반쪽이 된다: 고속도로와 대로가 강점인 입지의 이면. 도보 소비가 근린상가에서 끝나므로 무차 세대의 체감은 확실히 내려간다.
• 소형이 없다: 34평이 최소 평형이라 1~2인 가구나 첫 집 수요는 들어올 자리가 없다. 세대 구성이 균질한 대신 수요층이 좁다.
• 커뮤니티는 기본형: 신축의 실내 체육시설과 라운지를 기대하고 들어오면 어긋난다. 산책로가 커뮤니티를 대신한다.
• 중등 이후 학원 동선: 학원가가 단지 안이 아니라 송천동·에코시티 방면이라, 아이가 커질수록 부모의 운전 시간이 늘어난다.
• 개발 기대의 시간축: 담장 밖 호재의 목표 시점이 멀다. 기다릴 체력이 없는 실수요에게는 계산에 넣기 어려운 변수다.

꿀팁

• 건지산 라인을 먼저 본다: 같은 평형이라도 산이 창에 들어오는 라인과 그렇지 않은 라인의 체감차가 층수차보다 크다.
• 차가 두 대라면 가치가 뛴다: 세대당 1.59대는 전주 동부권 구축에서 흔치 않은 조건이다. 차량 두 대 이상 세대에게 이 단지의 값어치가 가장 크게 올라간다.
• 49·58평을 노린다면: 전주 시내에서 대형 평형을 구축 가격대에 잡을 선택지 자체가 많지 않다. 넓은 집이 최우선 조건이면 후보군이 저절로 좁혀진다.
• 저층을 버리지 않는다: 10~12층 저밀 배치라 앞 동에 가리지 않는 저층 세대가 있다. 층수만 보고 걸러내면 놓치는 물건이 생긴다.
• 초등 통학로를 직접 걸어본다: 대로를 건너지 않는 동선이 이 단지 교육 환경의 핵심 자산이니, 계약 전에 아이 걸음으로 한 번 걸어보는 편이 낫다.

카더라 · 분위기

• 저평가 정서: 입지 조건에 비해 시세가 눌려 있다는 인식이 주민들 사이에 뚜렷하다. 산과 고속도로, 넓은 평형을 다 가진 단지가 왜 이 대접이냐는 억울함이 후기에 배어 있다.
• 천마지구 기다리기: 담장 밖 개발이 완성되면 상권 지형이 통째로 바뀐다는 기대가 이 동네의 공통 화제다. 다만 사업이 오래 멈춰 있었던 기억 탓에 냉소도 함께 깔려 있다.
• 조용함이 첫인상: 유흥 상권이 없고 대로 소음이 멀어 밤이 이르게 조용해진다. 정숙성을 우선하는 세대가 들어와 오래 머무는 편이다.
• 형제 단지 호칭 문화: 같은 이름을 쓰는 단지가 셋이라 동네에서는 단지 이름만으로 대화가 안 되고 늘 번호를 붙여 부른다. 표기도 더블파크와 더블유파크가 섞여 돌아다닌다.

7. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 세대당 1.59대의 주차: 총 1,258대. 이 단지에서 가장 확실한 우위이고, 밤 시간대 주차 스트레스가 사실상 없다.
• 건지산 인접: 담장 밖이 산이다. 산책로와 조망, 공기, 정숙성이 한꺼번에 따라온다.
• 고속도로 접근: 호남고속도로 전주IC가 코앞이라 장거리 이동이 잦은 세대에게 특히 강력하다.
• 소형 없는 중대형 구성: 34평부터 58평까지. 넓은 집을 찾는 가족 수요에 정확히 맞는다.
• 저밀 배치: 791세대를 17개 동 10~12층으로 펼쳐 동 간 거리와 지상 조경이 넉넉하다.
• 대로를 건너지 않는 초등 통학: 배정 초등학교가 생활권 안쪽에 있어 통학 안전도가 높다.
• 개별난방: 난방을 세대가 직접 통제해 겨울 비용을 조절할 여지가 있다.

단점 · 유의점

• 도보 상권 취약: 근린상가 이상의 소비는 송천동·에코시티까지 차로 나가야 풀린다.
• 차 의존도: 병원과 대형마트, 학원 대부분이 차량 동선이라 무차 세대에겐 난도가 올라간다.
• 커뮤니티 기본형: 2008년 입주 단지의 시설 수준이며 신축형 커뮤니티는 없다.
• 중등 이후 학원 접근: 학원가가 단지 밖이라 셔틀과 픽업에 의존하게 된다.
• 소형 부재: 임대 수요와 환금성 측면에서 수요층이 좁아진다.
• 개발 호재의 불확실성: 천마지구가 한 차례 장기 표류한 이력이 있어 일정 지연 가능성을 감안해야 한다.
• 설비 상태는 세대별 확인: 2008년 준공 단지이므로 배관과 창호, 보일러 상태는 직접 보고 판단할 필요가 있다.

토론[편집][신고]

Q. 차가 없어도 살 만한 단지인가요?

A. 솔직히 말하면 한 대는 있어야 편한 단지입니다.

도보로 해결되는 소비가 근린상가 수준에서 끝나고, 대형마트와 병원, 학원가가 모두 송천동·에코시티 방면 차량 동선에 걸려 있습니다.

반대로 차가 있으면 이 단지의 평가가 급격히 올라갑니다.

호남고속도로 전주IC가 코앞이고 세대당 주차가 1.59대라, 차량을 두 대 굴리는 세대라면 전주 동부권에서 이만한 조건을 찾기 어렵습니다.

Q. 담장 밖 천마지구 개발을 믿고 들어가도 될까요?

A. 기대에는 근거가 있지만 시간축은 넉넉히 보시는 편이 좋습니다.

44만 6,000㎡에 3,000세대를 앉히는 계획이고 목표 시점이 2030년이며, 사업 구조를 새 법인으로 재편해 행정절차가 다시 움직이기 시작한 것은 분명한 진전입니다.

다만 이 사업은 이전 시행 컨소시엄의 워크아웃으로 한 차례 멈춰 선 이력이 있으니, 개발 완성을 전제로 무리한 결정을 하기보다 산과 주차, 넓은 평형이라는 이미 확정된 조건만으로도 만족스러운지를 먼저 따져보시길 권합니다.