로얄

1986년 준공된 91세대 단일 동 아파트가 2020년대 중반, 부천의 재개발 열풍 속에서 27~28층, 179세대 신축 아파트로 환골탈태를 꿈꾸고 있다.

로얄은 부천시 소사구 심곡본동의 오랜 터줏대감이었으나, 이제는 가로주택정비사업을 통해 새로운 모습으로 거듭나는 중이다.

주변 대규모 재개발 단지들과 함께 부천의 스카이라인을 바꿀 주역으로 기대를 모으는 한편, 현재는 이주와 철거를 앞둔 과도기에 있다.

부천역과 소사역을 도보로 이용할 수 있는 탁월한 입지 덕분에 일찍이 재건축 필요성이 제기되어 왔으며, 용적률 699%라는 높은 사업성으로 조합원 분담금 부담이 적다는 장점까지 갖춰 투자자들의 관심도 뜨겁다. 인근 소사본1-1구역과 소사3구역 등 대규모 재개발 사업이 동시다발적으로 진행되면서, 로얄 역시 그 시너지 효과를 고스란히 누릴 전망이다.

1. 입지와 단지 환경 — 부천 핵심 역세권의 재탄생[편집][신고]

로얄은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 자리 잡고 있으며, 부천역과 소사역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치한다.

특히 부천역은 급행열차 이용이 가능해 서울 접근성이 뛰어나다는 평가를 받는다.

단지 바로 앞에 버스정류장이 있어 인천, 신도림, 영등포, 여의도 등 서울 주요 지역으로의 이동도 편리하다.

"부천역 도보 5분으로 위치는 최상이나 연식이 오래되어 재개발 필요", 입주민 한줄평

생활 편의시설도 풍부하다.

이마트, 재래시장이 도보 거리에 있어 장보기가 편리하며, 도서관과 영화관 등 문화시설도 5분 이내로 접근할 수 있다.

단지가 도로가에 바로 붙어 있지 않아 비교적 조용하다는 평도 있었으나, 현재는 재개발 이주 및 철거가 진행 중이므로 주변 소음은 유의해야 할 부분이다.

본래 1동 91세대의 소규모 단지였으나, 재개발을 통해 179세대의 새로운 모습으로 탈바꿈할 예정이다.

2. 세대 구성과 시설 — 91세대에서 179세대로[편집][신고]

세대 구성과 집

로얄은 1986년 준공 당시 91세대, 단일 동으로 구성된 아파트였다.

모든 세대가 23평형으로 이루어져 있었으며, 일부 세대에는 테라스가 있어 집이 환하고 깨끗해 보인다는 장점이 있었다.

이제 가로주택정비사업을 통해 179세대 규모로 새롭게 태어날 예정이며, 59타입(34세대), 76타입(52세대), 83타입(18세대), 84타입(73세대) 등 다양한 평형으로 구성될 계획이다.

최고 27~28층 높이로 지어져, 과거의 저층 아파트와는 완전히 다른 스카이라인을 형성할 것으로 기대된다.

주차

오래된 연식의 아파트들이 흔히 겪는 문제로, 로얄 역시 주차장 협소와 주차 부족이 단점으로 지적되어 왔다.

세대당 주차 대수가 턱없이 부족하여 불편을 겪는 주민들이 많았다는 후기가 지배적이다.

하지만 재개발 이후에는 이러한 고질적인 문제가 상당 부분 해소될 것으로 보인다.

"주차장 협소, 오래된 연식", 입주민 한줄평

커뮤니티·상가

기존 로얄 아파트의 커뮤니티 시설이나 단지 내 상가에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않는다.

다만, 가로주택정비사업을 통해 신축 아파트가 건립되면 현대적인 커뮤니티 시설과 상업 시설이 새로 들어설 것으로 예상된다.

3. 교육 환경 — 도시 인프라를 활용하는 학군[편집][신고]

로얄은 단지 자체적으로 초품아(초등학교를 품은 아파트)나 명문 학군으로 직접적인 연결성을 가지지는 않는다.

하지만 부천역과 소사역 인근에 위치하여 부천시의 다양한 교육 인프라를 활용하기에 용이하다.

도보 거리에 이마트, 도서관 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 자녀 교육에 필요한 환경을 간접적으로 지원한다.

학원가와 관련해서는 특정 학원가에 대한 언급은 없지만, 부천역 인근의 상업 지구를 통해 다양한 교육 시설에 접근할 수 있을 것으로 보인다.

다만, 특목고 진학 실적이나 특정 학원가 선호도 등 구체적인 학군 정보는 부족한 편이다.

현재는 재개발이 진행 중인 과도기이므로, 미래의 신축 단지로서 어떤 교육 환경을 갖출지는 향후 개발 계획과 주변 환경 변화에 따라 달라질 수 있다.

4. 경쟁 단지와 비교 — 재개발로 앞서가는 '로얄'[편집][신고]

로얄은 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 주변에는 비슷한 시기에 준공된 소규모 아파트 단지들이 많다.

이들 단지 중 로얄은 가로주택정비사업을 통해 재탄생을 앞두고 있다는 점에서 독보적인 차별점을 가진다.

vs 동신2차, 풍남, 금강, 욱일3차, 성우, 현대부러운, 건우2차, 태경삼익 — 재개발을 통한 가치 상승

로얄과 주변 단지들은 대부분 1980년대 중후반에 준공된 소규모 아파트들로, 노후화와 주차난 등 공통적인 단점을 안고 있다.

그러나 로얄은 가로주택정비사업을 통해 이러한 한계를 극복하고 새로운 가치를 창출하고 있다는 점에서 다른 단지들과 확연히 구분된다.

91세대에서 179세대로 몸집을 키우고 최고 27~28층의 신축 아파트로 변모하는 로얄은, 같은 생활권 내에서 미래 가치 측면에서 압도적인 우위를 점한다.

주변 단지들이 여전히 노후 아파트의 한계에 머물러 있는 반면, 로얄은 용적률 699%의 높은 사업성을 바탕으로 조합원 분담금 부담을 줄이며 순조롭게 사업을 진행 중이다.

이는 향후 주변 단지들이 재건축을 추진할 때 참고할 만한 성공적인 사례가 될 것으로 보인다.

5. 변천사 · 재건축/주변개발 — 부천 역세권의 새 역사[편집][신고]

1986년 12월 20일(일부 자료 12월 10일)에 입주한 로얄은 약 35년간 부천시 심곡본동의 한 자리를 지켜왔다.

그러던 2010년대 후반, 노후화된 단지의 재정비 필요성이 대두되며 가로주택정비사업이라는 새로운 전환점을 맞이했다.

특히 부천역과 소사역이라는 더블 역세권 입지 덕분에 사업 추진에 대한 기대감이 높았다.

추진 경과

현재 계획

로얄은 가로주택정비사업을 통해 기존 91세대에서 179세대 규모의 신축 아파트로 재탄생한다.

시공사는 남광토건 하우스토리로 선정되었으며, 최고 27층 또는 28층 높이로 건립될 예정이다.

평형 구성은 59타입(34세대), 76타입(52세대), 83타입(18세대), 84타입(73세대) 등 다양하게 계획되어 있다.

2026년 3월까지 모든 세대 이주를 완료하고 하반기부터 철거 및 착공에 들어갈 예정이며, 이후 일반 분양도 진행될 것으로 보인다.

현재 핵심 쟁점

• 쟁점 ① [현재 진행] — 이주 및 철거. 2026년 1월 5일부터 이주가 시작되어 현재 진행 중이며, 3월까지 모든 세대의 이주를 완료하고 하반기 철거 및 착공을 목표로 하고 있다. 이주비 대출 자서 등 실질적인 절차가 활발하게 진행되고 있다.
• 쟁점 ② [현재 진행] — 미계약자 현금청산 및 일반분양. 2023년 9월 토지등소유자 분양 계약이 체결되었으나, 최종 계약하지 않은 세대는 현금청산될 예정이며, 이로 인해 일반 청약 시 더 많은 세대수가 공급될 가능성이 있다. 2024년 3월에는 사업비 변경 및 분양 미계약자 발생에 따른 사업시행계획 변경 인가 및 고시가 이루어졌다.
• 쟁점 ③ [현재 진행] — 시공비 관련 논의. 2025년 5월에는 HUG 사업비 및 이주비 대출보증이 승인되었고, 5월 말에는 토지등소유자 간담회 및 시공사 남광토건과의 시공비 관련 논의가 예정되어 있었다. 이는 재개발 사업에서 흔히 발생하는 시공비 증액 관련 쟁점으로 보인다.

주변 개발 호재: 로얄 주변으로는 대규모 재개발 사업이 동시다발적으로 진행되고 있어 시너지 효과가 기대된다. 바로 옆 소사본1-1구역은 두산건설과 쌍용건설이 최고 49층, 1,728세대 규모의 대단지로 재개발을 진행 중이며, 95% 이상 이주가 완료된 상태다. 건너편 소사3구역 역시 대림건설과 롯데건설이 1,649세대 규모로 사업시행인가를 마치고 관리처분만 남겨두고 있어, 향후 부천을 대표하는 신축 아파트 대단지 환경이 조성될 것으로 전망된다.

6. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 공사 소음: 재개발 이주 및 철거가 진행 중인 만큼, 현재는 주변이 시끄러움을 피할 수 없는 상황이다. 이는 신축 아파트가 완공될 때까지 감수해야 할 일시적인 단점으로 꼽힌다.
• 주차난: 기존 아파트의 고질적인 문제였던 주차 부족은 재개발 이후 해소될 것으로 기대되지만, 이주가 완료되기 전까지는 여전히 불편함이 존재한다.

카더라 · 분위기

• 부천의 새로운 랜드마크: 로얄과 주변 재개발 구역들이 모두 완공되면 부천역, 소사역 일대가 최고 49층에 달하는 고층 아파트 단지들로 채워져 부천의 새로운 스카이라인을 형성할 것이라는 기대감이 크다.
• 청약 대기 수요: 재개발 진행 상황이 순조롭고, 조합원 분담금이 저렴하다는 소식이 알려지면서 부천 지역의 신규 아파트 청약을 기다리던 실수요자 및 투자자들에게 희소식이 될 것이라는 전망이 많다.

7. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 더블 역세권: 부천역과 소사역을 도보로 이용 가능하며, 급행열차로 서울 접근성이 뛰어나다.
• 편리한 생활 인프라: 이마트, 재래시장, 도서관, 영화관 등 주요 편의시설이 도보 5분 거리에 있어 생활이 매우 편리하다.
• 재개발 호재: 가로주택정비사업이 활발히 진행 중이며, 용적률 699%로 사업성이 높아 조합원 분담금 부담이 적다.
• 주변 개발 시너지: 인근 소사본1-1구역과 소사3구역 등 대규모 재개발 단지와 함께 새로운 주거 환경이 조성될 예정이라 미래 가치가 높다.
• 서울 접근성: 버스 노선이 다양하여 인천, 신도림, 영등포, 여의도 등 서울 주요 지역으로의 이동이 용이하다.

단점·유의점

• 노후화된 연식: 기존 아파트는 1986년 준공되어 연식이 오래되어 주거 환경 개선이 시급했다.
• 주차난: 재개발 전에는 주차장 협소로 인해 주차 공간 부족 문제가 심각했다.
• 공사 소음: 현재 이주 및 철거가 진행 중이므로, 당분간 소음과 주변 환경 변화에 대한 불편함이 예상된다.
• 소규모 단지: 재개발 전에는 1개 동 91세대의 소규모 단지였다는 점이 아쉬움으로 남는다.

토론[편집][신고]

Q. 로얄 아파트의 재건축 진행 상황과 미래 가치에 대해 궁금합니다.

A. 로얄 아파트는 현재 가로주택정비사업을 통해 새로운 단지로 거듭나고 있습니다.

2021년 건축심의 통과, 2022년 시공사 선정(남광토건 하우스토리), 2023년 사업시행인가 및 분양 계약 체결 등 주요 절차가 순조롭게 진행되었습니다.

2026년 1월부터 이주가 시작되어 현재 이주 단계에 있으며, 향후 철거 및 착공을 거쳐 179세대 규모의 최고 27~28층 신축 아파트로 변모할 예정입니다.

부천역과 소사역 더블 역세권이라는 탁월한 입지에 더해, 인근 소사본1-1구역과 소사3구역 등 대규모 재개발 단지들과 함께 부천의 새로운 주거 중심지로 부상할 것으로 기대됩니다.

Q. 현재 이주 중인 상황인데, 실거주 환경은 어떤가요?

A. 로얄 아파트는 현재 이주가 진행 중인 과도기 단계입니다.

2026년 3월까지 모든 세대의 이주를 완료하고 하반기에 철거 및 착공을 앞두고 있어, 단지 내외로 공사 준비 및 이사로 인한 소음과 어수선함이 불가피합니다.

기존 아파트의 노후화된 주거 환경과 주차난 등의 불편함은 여전히 남아있을 수 있으며, 주변 환경 또한 재개발로 인해 변화가 많을 것으로 예상됩니다.

따라서 현재 시점에서는 실거주보다는 재개발 이후의 미래 가치를 보고 접근하는 것이 적절하다고 판단됩니다.