거산

거산은 1992년 부천시 소사구 괴안동에 들어선 260세대 규모의 아파트로, 엘리베이터가 없는 5층 저층 단지라는 독특한 구조를 가졌지만, 현재는 재건축 최종 판정을 받고 사업을 활발히 추진 중인 미래가 더 기대되는 곳이다. 준공 당시의 고질적인 주차난과 노후화로 인한 불편함은 존재했으나, 조용하고 쾌적한 주거 환경과 우수한 학군 접근성 덕분에 꾸준히 실거주자들의 사랑을 받아왔다. 특히 최근 용도지역 상향이라는 파격적인 조치로 사업성이 크게 개선되면서, 과거의 단점을 딛고 새로운 모습으로 거듭날 채비를 하고 있다.

1. 입지와 단지 환경 — 언덕 위의 조용한 숲세권[편집][신고]

거산은 부천시 소사구 괴안동의 조용한 주택가에 자리 잡고 있다.

단지 뒤편으로는 삼오유치원이 붙어 있고, 주변으로 부안초등학교, 부천동중학교, 부천동여자중학교 등 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수하다는 평가를 받는다.

"조용한 아파트 입니다.지하철역 도보10분입니다", 입주민 한줄평

교통 환경 또한 준수하다.

지하철 1호선 역곡역까지 도보 약 8~15분, 소사역까지는 도보 20분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하다.

특히 역곡역에 특급열차가 정차하게 되면서 서울 출퇴근 시간이 더욱 단축될 전망이다.

단지 주변을 둘러싼 버스정류장 덕분에 부천 스타필드, 여의도 현대백화점, 역곡역, 소사역 등 어디든 쉽게 이동할 수 있는 버스 노선이 풍부하다.

"역곡역도 걸어서 가깝고 우선은 움직이기도 교통편들이 좋네요", 입주민 한줄평

다만, 단지가 언덕에 위치해 있어 도보 이동 시 다소 불편하다는 의견도 있다.

그럼에도 불구하고 단지 입구부터 길게 늘어선 오래된 큰 나무들은 쾌적한 전원 분위기를 자아내며, 지대가 높아 여름철에도 시원하다는 장점이 있다.

큰 도로에서 살짝 떨어져 있어 소음 없이 조용한 주거 환경을 자랑한다.

2. 세대 구성과 시설 — 엘리베이터 없는 34년차 아파트의 반전[편집][신고]

세대 구성과 집

1992년 10월에 준공된 거산은 총 7개 동, 260세대의 소규모 단지로, 20평, 21평, 24평, 29평 등 중소형 평형으로 구성되어 있다.

대표 평형은 20평이다.

이 단지의 가장 큰 특징 중 하나는 엘리베이터가 없다는 점이다.

5층 규모의 저층 아파트이기에 계단을 이용해야 하는 불편함이 있지만, 일부 주민들은 1동의 경우 집 구조가 생각보다 잘 나왔고 근처 아파트 대비 넓어 편하게 살았다는 평을 남기기도 했다.

"아쉬운 점은 엘레베이터가 없어서 ~~~", 입주민 한줄평

34년차 아파트인 만큼 노후화 문제는 피할 수 없다.

겨울철에는 춥고 사계절 내내 습하다는 의견과 함께, 크랙이 많고 해마다 누수 작업을 할 정도로 건물 상태가 좋지 않다는 지적도 있었다.

또한 층간소음 및 벽간소음이 심각하다는 후기도 다수 존재한다.

그럼에도 불구하고 인테리어 후 입주하면 큰 불편함 없이 살 수 있다는 의견도 있다.

주차

거산의 세대당 주차 대수는 0.41대로, 총 107대의 주차 공간을 확보하고 있다.

이는 부천시 내에서도 손꼽히는 주차난을 겪는 주요 원인으로 지목되어 왔다.

이중주차로 인해 이른 아침부터 차를 빼달라는 전화가 오고, 밤늦게는 뒤차에 막혀 나가지 못하는 등 주차는 단지의 고질적인 불편함으로 꼽혔다.

"주차하기는 조금 불편하지만 동네가 조용해서 좋아요", 입주민 한줄평

그러나 최근에는 "주차가 비교적 널널한 것 같다", "크게 어렵지 않다"는 상반된 의견도 일부 있어, 주차 환경 개선 노력이 있었거나 주민들의 인식이 변화하고 있을 가능성도 엿보인다.

커뮤니티·상가

단지 내 커뮤니티 시설이나 상가에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않는다.

관리와 운영

오래된 단지임에도 불구하고 관리가 잘 되어 깨끗한 편이라는 평가가 많다.

특히 단지가 언덕에 위치한 단점을 보완하기 위해 경사로 부분에 열선을 깔아 눈이 올 때도 금방 녹게 해 놓았고, 겨울철 제설작업도 항상 잘 되어있어 안전하다는 후기가 있다.

2019년 기준 평균 관리비는 6만원대로 알려졌다.

3. 교육 환경 — 초·중·유치원 도보 통학권[편집][신고]

거산은 우수한 학군 접근성 덕분에 아이 키우기 좋은 환경을 갖췄다는 평가를 받는다.

단지 바로 뒤에는 지역에서 인기 있는 삼오유치원이 1분 거리에 붙어 있으며, 부천부안초등학교, 부천동중학교, 부천동여자중학교가 모두 도보 5~10분 이내 거리에 밀집해 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능하다.

"후문으로 나가면 지역에서 인기있는 삼오유치원이 1분거리에 붙어있고 부안초등학교, 부천동중학교도 걸어서 5~10분 이내 거리입니다.", 입주민 한줄평

주변에는 부안초 외에도 양지초, 창영초, 부천일신초, 부천일신중 등이 있어 선택지가 다양하며, 전반적으로 학군이 양호하다는 평이다.

초등학생부터 중학생, 고등학생까지 자녀들이 도보로 학교를 다녔다는 장기 거주자들의 후기도 있어, 학부모들의 만족도가 높은 편이다.

학원가에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않지만, 인접한 학교들이 많아 면학 분위기 조성에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 보인다.

4. 경쟁 단지와 비교[편집][신고]

vs 성지 — 비슷한 연식, 다른 주차 환경

성지 아파트와 거산은 1992~1993년으로 준공 연식이 비슷하고, 260세대 내외의 소규모 단지라는 공통점을 가진다. 그러나 가장 큰 차이점은 주차 환경이다. 성지가 세대당 0.81대의 주차 공간을 확보하고 있는 반면, 거산은 0.41대로 주차난이 훨씬 심각하다. 또한 성지는 평지에 위치한 반면 거산은 언덕에 있어 도보 이동 편의성에서 차이가 있다. 두 단지 모두 재건축을 추진 중이지만, 거산은 엘리베이터가 없는 독특한 구조로 인해 재건축을 통한 변화의 폭이 더 클 것으로 예상된다.

vs 역곡현대1,2,3차 — 언덕과 평지의 차이, 재건축의 기대감

역곡현대1,2,3차 또한 1993년 준공된 220세대의 소규모 단지로, 거산과 유사한 시기에 지어져 노후화 문제를 공유한다. 역곡현대가 세대당 0.94대의 주차 공간을 확보하며 주차 여건이 상대적으로 나은 편이다. 결정적으로 역곡현대는 평지에 위치해 있어 언덕에 있는 거산보다 이동 편의성에서 우위를 점한다. 그러나 두 단지 모두 재건축 안전진단을 통과하며 새로운 미래를 그리고 있어, 향후 재건축이 완료되면 현재의 입지적 차이를 극복하고 새로운 경쟁 구도를 형성할 것으로 보인다.

vs 송내성호 — 가장 오래된 연식, 재건축을 통한 변화

송내성호는 1991년 준공으로 이들 단지 중 가장 오래되었으며, 238세대로 거산과 비슷한 규모의 단지이다. 송내성호는 세대당 0.87대의 주차 공간을 확보하여 거산보다 주차 여건이 양호한 편이다. 또한 평지에 위치해 있어 언덕에 있는 거산보다 실거주 편의성이 높다. 송내성호 역시 재건축 안전진단을 통과한 상태로, 거산과 마찬가지로 재건축을 통해 노후화된 단점을 극복하고 새로운 주거 환경을 제공할 것으로 기대를 모으고 있다.

5. 변천사 · 재건축/주변개발[편집][신고]

거산은 1992년 준공 이후 노후화 문제에 직면했지만, 일찍이 재건축의 잠재력을 인정받아 왔다.

대지지분이 좋아 재건축 시 기대되는 아파트라는 평가가 꾸준히 있었으며, 현재는 부천시 소사구의 재건축 사업을 선도하는 단지 중 하나로 주목받고 있다.

추진 경과

이후 2025년 대진아파트와 통합 재건축 정비구역으로 지정되었고, 현재 조합설립추진위원회 승인을 받아 사업 추진에 박차를 가하고 있다.

현재 계획

거산 아파트는 괴안3-7구역으로 지정되어, 괴안3-6구역(대진아파트)과 통합 재건축을 통해 총 747세대 규모의 공동주택으로 재탄생할 예정이다.

이는 기존 550세대에서 197세대가 늘어난 수치다.

계획 용적률은 270%로, 용도지역 상향으로 최대 300%까지 확보할 수 있게 되어 사업성이 크게 개선될 것으로 기대된다.

건폐율은 40% 이하로 적용되며, 추정 비례율은 101.7%로 산정되었다.

조합원 분양가 추정액은 전용면적 84㎡ 기준 약 7억 7,246만 4천 원으로 추정된다.

현재 핵심 쟁점

• 쟁점 ① [현재 진행] — 분담금 부담 완화. 용도지역 상향 완화 기준 적용으로 세대수 확대 및 사업성 개선이 가능해져, 조합원들의 분담금 부담이 줄어들 것으로 기대된다.
• 쟁점 ② [현재 진행] — 공공기여를 통한 기반시설 개선. 정비계획에 공동주택 건립과 함께 도로 정비, 공원 확충, 주차 공간 확보 등 주변 기반시설 개선 방안이 담겨 있다.

주변 개발 호재

거산 아파트 주변으로는 다양한 개발 호재가 예정되어 있다.

GTX-B 노선, 대장홍대선, 지하철 9호선 연장 등의 광역 교통망 개발은 단지의 미래 가치를 더욱 높일 것으로 전망된다.

또한 부천시 괴안동·소사본동 일원에서는 용도지역 상향을 통해 총 4,732세대 규모의 공동주택 공급을 추진 중이며, 괴안30-1구역, 괴안3-2구역, 괴안3-3구역(삼익3차아파트), 괴안3-4구역, 괴안3-5구역, 소사본3-2구역, 역곡1-2구역 등 다수의 재건축·재개발 사업이 활발히 추진되고 있어, 이 일대가 대규모 주거 단지로 변모할 것으로 기대된다.

6. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 엘리베이터 부재: 5층 건물에 엘리베이터가 없어 층간 이동에 불편함이 따른다.
• 언덕 지형: 단지가 언덕에 위치해 있어 오르내리는 것이 힘들다는 의견이 많다.
• 노후화 문제: 오래된 연식 탓에 습하고 춥다는 불만과 함께, 크랙 및 누수 문제가 꾸준히 제기되어 왔다.
• 사생활 침해 우려: 동과 동 사이 간격이 가까워 밤에는 내부가 다 보여 블라인드가 필수라는 지적이 있다.
• 단일 출입구: 일방통행길에 아파트 입구가 1곳이라 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있다.

꿀팁

• 경사로 열선 설치: 언덕 지형의 단점을 보완하기 위해 경사로에 열선이 설치되어 겨울철 눈이 와도 안전하게 다닐 수 있다.
• 풍부한 녹지: 단지 내 오래된 큰 나무들이 많아 조용하고 쾌적한 전원 분위기를 느낄 수 있다.
• 버스 교통 편리: 버스정류장이 단지 주변을 둘러싸고 있어 서울, 인천 등 어디든 대중교통으로 편리하게 이동할 수 있다.
• 잘 관리되는 단지: 오래된 아파트임에도 불구하고 관리가 잘 되어 깨끗한 편이라는 평이 많다.

카더라 · 분위기

거산 아파트는 1992년 준공 당시 '모래파동'과 관련된 부실공사 의혹이 있었다는 카더라가 주민들 사이에서 회자되곤 한다.

이로 인해 크랙이 많고 해마다 누수 작업을 한다는 지적이 있었으며, 심지어 시에서도 부실 아파트로 알고 있다는 이야기가 전해진다.

이러한 배경은 주민들이 재건축에 대한 열망을 더욱 키우는 요인이 되었다.

과거에는 오래 살면서 친목을 다진 주민들이 많았으나, 최근에는 새 아파트로 이주하는 경우가 늘면서 이러한 분위기가 많이 사라졌다는 이야기도 들린다.

그럼에도 불구하고 단지는 조용하고 이웃 간 큰소리 없이 편하게 지냈다는 후기가 많다.

"92년도 지었다고하는데 그때 모래파동??그래서 부실공사로 시작했다고하는데년식에 비해 빨리 재건축해야할정도로크랙장난아니고 해마다 누수작업하네요올해 29년접어들었고 시에서도 거산은 부실아파트라 다들 알고있다는데 빨리 재건축되기를 바라네요", 입주민 한줄평

7. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 재건축 기대감: 안전진단 E등급 판정과 조합설립추진위원회 승인으로 재건축 사업이 활발히 진행 중이며, 용도지역 상향으로 사업성 개선 기대가 크다.
• 조용하고 쾌적한 환경: 큰 나무가 많고 지대가 높아 전원 분위기를 느낄 수 있으며, 큰 도로와 떨어져 있어 소음 없이 조용하다.
• 우수한 학군 접근성: 부안초, 부천동중, 부천동여중, 삼오유치원 등 초·중·유치원이 모두 도보 5~10분 이내 거리에 있어 자녀 교육에 유리하다.
• 편리한 대중교통: 역곡역과 소사역을 도보로 이용 가능하며, 버스 노선이 풍부하여 서울 및 인근 지역으로의 이동이 편리하다.
• 생활 인프라 양호: 주변에 편의점, 마트, 재래시장, 병원 등이 가깝고, 역곡역 주변 상권 및 스타필드 부천 접근성이 좋다.
• 양호한 관리 상태: 오래된 단지임에도 불구하고 관리가 잘 되어 깨끗하며, 경사로 열선 설치 등 주민 편의를 위한 노력이 돋보인다.
• 넓은 평형: 일부 평형은 근처 비슷한 아파트 대비 집 구조가 잘 나왔고 넓다는 평가가 있다.

단점·유의점

• 엘리베이터 미설치: 5층 저층 단지임에도 엘리베이터가 없어 고층 거주자에게는 이동 불편이 크다.
• 고질적인 주차난: 세대당 0.41대의 낮은 주차 대수로 인해 이중주차 및 주차 불편이 빈번하게 발생한다.
• 언덕 지형: 단지가 언덕에 위치하여 도보 이동 시 불편함이 있으며, 특히 노약자에게는 부담이 될 수 있다.
• 노후화 문제: 1992년 준공으로 인해 습하고 춥거나 크랙, 누수 등의 문제가 발생할 수 있으며, 층간·벽간 소음이 심하다는 후기가 많다.
• 낮은 사생활 보호: 동 간 거리가 가까워 밤에는 내부가 보일 수 있어 블라인드 설치가 필수적이다.
• 불편한 진출입: 단일 출입구와 일방통행길로 인해 차량 진출입이 다소 불편할 수 있다.

토론[편집][신고]

Q. 거산 아파트의 재건축 사업은 현재 어느 단계에 있으며, 투자 관점에서 어떻게 봐야 할까요?

A. 거산 아파트는 2024년 7월 안전진단 E등급을 받아 재건축 최종 판정을 받았으며, 2025년 8월에는 괴안3-6구역(대진아파트)과 통합하여 조합설립추진위원회 승인을 완료하며 사업 추진에 속도를 내고 있습니다.

특히 2026년 2월 부천시의 용도지역 상향 적용으로 용적률이 최대 300%까지 확보 가능해지면서 사업성이 크게 개선될 것으로 기대됩니다.

주변에 GTX-B, 대장홍대선, 9호선 연장 등 교통 호재와 다수의 재개발·재건축 사업이 진행 중이어서 미래 가치는 긍정적입니다.

다만, 아직 사업 초기 단계이므로 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요될 수 있어 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

Q. 오래된 아파트인데 실거주 시 가장 불편한 점은 무엇이며, 어떤 점을 고려해야 할까요?

A. 거산 아파트의 실거주 시 가장 큰 불편함은 엘리베이터가 없다는 점과 세대당 0.41대에 불과한 주차 공간으로 인한 고질적인 주차난입니다.

단지가 언덕에 위치해 있어 도보 이동 시 불편함도 있습니다.

또한 1992년 준공된 아파트인 만큼 노후화로 인한 층간·벽간 소음과 겨울철 추위, 습함 등이 단점으로 언급되곤 합니다.

입주 시에는 내부 인테리어 및 리모델링이 필요할 수 있으며, 이러한 불편함들을 감수할 수 있는지 충분히 고려해야 합니다.

다만, 단지 관리는 잘 되는 편이며, 조용하고 쾌적한 환경과 우수한 학군 접근성은 장점으로 꼽힙니다.