산본동 장미 아파트

군포 산본에는 신호등을 한 번도 건너지 않고 하루를 다 살 수 있는 단지가 있다.

학원가도, 하나로마트도, 농협과 하나은행도, 소아과와 정형외과도, 스타벅스와 군포에 몇 안 되는 버거킹까지 전부 대로 이쪽 편에 붙어 있다.

경기 군포시 산본동 산본로386번길 21, 1993년 7월에 입주한 822세대·12개 동의 장미아파트다.

시공사가 삼성물산이라 주민들은 아직도 삼성장미라고 부른다.

공식 단지명은 그냥 '장미'지만 산본에서 그 이름만으로 물어보는 사람은 드물다.

37평과 48평, 중대형만으로 짜인 단일 라인업이라 중소형이 섞인 산본 구축들과는 성격 자체가 다르다.

결정적인 한 방은 담장 안에 있다.

광정초등학교가 단지 안에 들어앉은 완전 초품아이고, 그 초등학교 바로 옆이 산본 최대 학원가다.

아이가 셔틀을 탈 일이 없다.

대신 반전도 분명하다.

세대당 주차 0.91대 — 30년 넘게 이 단지가 안고 온 유일하고도 확실한 약점이다.

1. 입지와 단지 환경 — 신호등을 건너지 않는 생활권[편집][신고]

이 단지의 교통은 '역에서 몇 미터'가 아니라 '버스 아무거나'로 설명된다.

단지 바로 앞과 뒷길 사잇길에 정류장이 붙어 있고, 거기 서는 버스는 어느 것을 타도 금정역에 닿는다. 낮 시간대 배차는 10분 이내, 금정역까지는 대략 5~10분이다.

걸어서도 15~20분이면 도착한다.

금정역은 1호선과 4호선이 겹치는 환승역이고, 여기에 GTX-C 노선이 더해질 예정이다. 산본역(4호선) 은 도보 15분 또는 마을버스, 강남·판교·일산으로 가는 광역버스는 단지 옆 정류장에서 바로 탄다. 막히지 않는 시간대면 양재까지 30분대라는 후기가 여럿이다.

"단지 뒷길 사잇길로 나가면 버스정류장도 가깝고, 금정역 가는 버스는 아무거나 다 탈 수 있으며 낮시간엔 10분 이내로 도착해요.", 입주민 한줄평

차를 쓰면 더 좋다.

수도권제1순환고속도로 산본IC가 3분 거리이고 동군포IC, 영동고속도로, 과천~봉담도시고속화도로, 제2경인고속도로가 줄줄이 걸린다.

강남·수원·판교·분당은 물론 인천 송도까지 출퇴근이 가능하다는 말이 나오는 이유다.

생활 인프라는 사실상 반경 500m 안에서 끝난다.

대로를 건너지 않는 쪽에 하나로마트·홈플러스익스프레스·자연드림, 농협·하나은행·새마을금고, 산본제일병원과 내과·소아과·치과·정형외과·약국이 몰려 있다.

길을 건너면 이마트, 산본중심상가, 롯데피트인, CGV, 킴스아울렛, 산본시장, 산본도서관, 군포문화예술회관, 군포시청이 도보권에 들어온다.

유흥시설이 거의 없다는 점은 이 단지 후기에서 거의 매번 등장하는 항목이다.

학원가와 붙어 있는 상권이라 술집 대신 학원·식당·병원·독서실이 자리를 채웠고, 소방서와 경찰서·파출소가 인근이라 순찰도 잦다.

"유해시설이 하나도 없고 학원, 식당, 병원, 독서실이 다예요.", 입주민 한줄평

자연·조경

산본은 수리산 자락에 얹힌 신도시라 경사진 단지가 흔한데, 이 단지는 평지다.

단지 문을 나서면 그대로 평지가 이어져 유모차도 자전거도 편하다는 평이 많다.

동 간격이 넉넉해 단지 전체가 밝고 트인 느낌을 준다는 후기도 반복된다.

수종이 다양한 것도 이 단지의 자랑거리다.

목련과 벚나무를 기본으로 은행나무까지 섞여 사계절 표정이 바뀌고, 한여름에도 단지 안이 시원하다는 말이 나온다.

단지 뒤쪽 큰길로 나가기 전에는 푸릇한 산책로가 놓여 있다.

"단지 내 나무. 목련, 벚나무 기본. 은행나무. 공기 좋고 꽃도 종류 많고 관리 잘되어 있음.", 입주민 한줄평

조금만 더 걸으면 수리산 등산로가 열린다.

태을봉, 초막골생태공원, 한얼공원이 도보권이고, 길 건너에는 중앙공원과 능안공원이 있다.

산에 붙어 있지 않으면서 산을 쓰는, 산본에서도 드문 위치다.

2. 세대 구성과 시설 — 중대형만 822세대[편집][신고]

세대 구성과 집

평형은 37평과 48평 두 갈래뿐이고 대표 평형은 37평이다.

산본 구축 상당수가 중소형 위주라는 점을 감안하면, 822세대 전체가 중대형이라는 구성 자체가 희소하다.

실평수가 넓고 베란다가 살아 있으며 엘리베이터도 넓다는 것이 실사용자들이 꼽는 장점이다.

난방은 지역난방이다.

한겨울에 난방을 거의 켜지 않아도 따뜻하다는 후기가 여러 건 겹친다.

1993년 준공이지만 시공이 좋았다는 평이 많고, 내부를 올수리해서 사는 집이 상당수라 매물 컨디션 편차가 큰 편이다.

"구축치곤 단지 관리도 깨끗하게 잘 돼있음.", 입주민 한줄평

동별 성격은 갈린다.

1138동은 버스정류장·농협 매장·학원가·상가가 모두 가까워 생활 편의로는 최상급으로 꼽힌다.

반면 큰 도로변에 면한 방은 소음과 먼지가 심하다는 지적이 있고, 안쪽 동은 "매우 조용하다"는 평이 일관된다.

층간소음은 후기가 정면으로 엇갈리는 항목이다.

당시 시공이 좋아 층간소음이 적다는 장기 거주자의 평가가 여러 건인 반면, 신축에서 이사 온 주민은 층고가 낮아 윗집 걸음걸이까지 들린다고 말한다.

매트를 깔아도 소용이 없었다는 후기도 있다.

위아래 집 복불복이라는 표현이 가장 정직한 요약에 가깝다.

"신축 살다 이사왔는데 층고가 낮고 구축이라 걸음걸이에도 윗집 소음이 엄청 잘 들려요.", 입주민 한줄평

주차

이 단지의 유일하고도 확실한 약점이다.

총 주차 749대, 세대당 0.91대. 2022년 이후 지금까지 이 단지 후기에서 가장 꾸준히 반복되는 불만이 주차다.

다만 실태는 "최악"과 "생각보다 괜찮다" 사이에서 갈린다.

지상 주차장에서는 일렬주차를 하지 않는 것이 이 단지의 관행이고, 이중주차는 주로 지하에서 이뤄진다.

전 세대가 중대형이라 세대당 차량 대수가 폭발적이지 않은 덕에, 아주 늦은 시간만 아니면 자리가 있다는 후기가 꾸준히 나온다.

문제는 그 '아주 늦은 시간'이다.

밤늦게 귀가하면 주차가 쉽지 않다는 데는 대체로 이견이 없다.

"주차 빼고는 너무 좋다. 단지도 조용하고 앞에 학원가라 유흥업소도 없고 인프라 최고.", 입주민 한줄평

커뮤니티·상가

별도의 대규모 커뮤니티동을 갖춘 시대의 아파트는 아니다.

대신 정문과 후문 양쪽에 상가가 붙어 있고, 단지 상가 안에 카페가 두 곳, 24시간 편의점이 들어와 있다.

단지 입구에는 산본유치원이, 광정초 안에는 병설유치원이 있어 미취학 자녀 동선도 담장 안에서 해결된다.

옥외 시설로는 테니스장과 놀이터가 있고, 단지 내 공원이 여러 곳이라 아이들 놀 자리가 많다는 평이 반복된다.

관리와 운영

구축의 최대 걱정거리인 배관 문제는 이미 정리됐다.

2017년 냉·온수 수도관을 교체했고, 이후 배관 전체 교체 공사까지 완료되면서 녹물 이슈가 사라졌다.

1993년식 단지에서 '녹물 없음'이 후기에 명시되는 경우는 흔치 않다.

"녹물 공사도 완료했고, 수리된 집도 많아 보입니다.", 입주민 한줄평

경비원들이 친절하고 연식 대비 단지가 깨끗하게 관리된다는 평가가 다수다.

다만 관리 품질이 균질하지는 않다는 지적도 함께 나온다.

테니스장과 놀이터 관리, 그리고 공동현관 번호키가 설치되지 않은 출입 보안 문제가 반복적으로 거론된다.

지정된 흡연 공간 밖에서 담배를 피우는 사람들에 대한 불만도 있다.

3. 교육 환경 — 셔틀이 필요 없는 동네[편집][신고]

이 단지를 설명하는 첫 단어는 언제나 초품아다.

광정초등학교가 단지 안에 있고, 단지가 학교를 감싸고 있는 배치라 아이가 교문까지 가는 동안 차도를 만나지 않는다.

초등 저학년 학부모가 산본에서 이 단지를 1순위로 놓는 이유가 여기 있다.

진짜 위력은 그다음이다.

광정초 바로 옆이 산본 최대 학원가다.

아이가 학교를 마치고 그대로 걸어서 학원으로 이동하고, 학부모는 근처 카페에서 기다린다.

학원 셔틀버스가 필요 없는 구조라는 것이 이 단지 학부모들이 반복해서 꼽는 최대 강점이다.

"단지 옆이 학원가라 학원버스 없이 바로바로 오고 가고, 카페에서 아이들 기다리고.", 입주민 한줄평

중학교는 산본중학교다.

경기도 내에서도 상위권으로 평가되는 학교이고, 산본 대장 단지로 꼽히는 래미안하이어스와 같은 학군이라는 점이 이 단지의 선호도를 크게 끌어올렸다.

다만 배정에 대한 문의가 후기에 반복적으로 올라오는 것을 보면, 광정초 졸업 후 배정 학교를 미리 확인해 둘 필요는 있다.

고등학교 단계에서는 산본고등학교와 수리고등학교가 도보권이다.

중·고등학교 모두 걸어서 통학이 가능한 거리라 초등부터 고등까지 한 단지에서 끊기지 않고 갈 수 있다는 점이, 장기 거주가 유난히 많은 이 단지의 배경으로 자주 지목된다.

면학 분위기 평가도 좋다.

학원가와 붙어 있으면서도 유흥시설이 없어 아이들 동선에 걸리는 것이 없고, 학교 친구들 분위기가 순하다는 후기가 여럿이다.

"초등학교 중학교 모두 가깝고 아이들 착하며 공부하는 분위기도 좋습니다.", 입주민 한줄평

4. 경쟁 단지와 비교 — 산본 800세대급 구축들 사이에서[편집][신고]

산본은 800세대 안팎의 구축 단지가 촘촘히 깔린 동네다.

세대 규모만 놓고 보면 서로 비슷비슷하지만, 학원가와의 거리·재정비 궤도·생활 중심축에서 성격이 갈린다.

vs 을지삼익·한일 — 세대수는 쌍둥이, 학원가 거리는 다르다

818세대로 규모가 거의 같은 산본동 이웃이다.

산본 중심상가 생활권을 공유한다는 점에서 대안으로 자주 함께 검토된다.

다만 광정초와 학원가를 단지 옆에 끼고 있는 배치는 장미 쪽의 고유 자산이고, 이것이 초등 자녀 가구의 선택을 가르는 지점이다.

vs 한양백두 — 규모로는 이쪽이 위

930세대로 이 비교군에서 가장 덩치가 크다.

단지 규모가 곧 관리비 분담과 사업성으로 이어진다는 점에서는 유리한 축이다.

반대로 장미는 전 세대가 37·48평 중대형이라는 구성으로 승부한다.

세대수가 아니라 세대의 성격이 다른 비교다.

vs 신안모란 — 716세대, 가장 아담한 선택지

이 비교군에서 가장 세대수가 적어 단지 분위기가 조용한 쪽을 찾는다면 대안이 된다.

다만 재정비 단계에서 규모는 곧 협상력이라, 선도지구 궤도에 먼저 올라탄 장미와는 앞으로의 시간표가 달라질 가능성이 크다.

vs 우방목련 — 이름부터 이웃, 성격도 비슷

792세대의 산본동 구축으로 생활권이 거의 겹친다.

산본 중심상가·이마트·중앙공원 축을 같이 쓴다.

갈림길은 결국 단지가 학원가 쪽에 얼마나 붙어 있느냐이고, 이 축에서 장미는 산본 안에서도 가장 앞자리에 있다.

vs 묘향롯데 — 784세대의 산본동 동급생

세대 규모와 연식대가 유사해 생활 인프라 체감 차이가 크지 않다.

실제 선택은 평형 구성과 단지 지형에서 갈리는데, 완전한 평지에 중대형만 놓인 구성이 장미의 차별점이다.

vs 쌍용 — 당동 생활권 대 산본 생활권

770세대의 당동 단지다.

금정역 쪽에 더 붙어 있어 역 접근성만 놓고 보면 유리하다.

그러나 산본 중심상가와 학원가는 이동이 필요하다.

출퇴근 중심이면 당동, 아이 학원 동선 중심이면 산본이라는 오래된 구도가 여기서도 그대로 반복된다.

vs 주공3단지 — 830세대, 당동의 맞수

세대 규모는 장미보다 조금 크고 위치는 당동이라 금정역 방면 접근이 좋다.

다만 초품아·학원가·중심상가를 한 번에 묶는 조합은 산본동 안쪽에서만 나오는 그림이다.

vs 다산주공3단지 — 금정역 생활권의 대안

금정동에 자리한 829세대 단지로, 금정역 일대 재개발 논의와 직접 맞물리는 위치다.

GTX-C 개통 이후의 역세권 프리미엄을 정면으로 노린다면 검토할 만하다.

반대로 장미는 역세권을 버스 5~10분으로 치환하고 그 대신 학군과 학원가를 챙긴 쪽이다.

5. 변천사 · 재건축 — 1기 신도시 최초 특별정비구역[편집][신고]

1993년 7월 입주한 이 단지는 산본신도시 1세대 아파트다.

30년을 넘기면서 재건축이냐 리모델링이냐를 두고 주민들 사이에 긴 논쟁이 있었고, 그 사이 배관 교체 같은 실무적 보수는 착실히 진행됐다.

그리고 1기 신도시 선도지구 공모가 그 논쟁에 답을 냈다.

이 단지는 산본 11구역에 속한다.

11구역은 산본 11단지·장미·백합을 묶은 구역으로, 부지 면적 약 149,904㎡, 기존 2,758세대 규모다.

재건축 후 계획은 최고 45층·3,892세대이며, 특별정비계획에는 용적률 약 360%가 제안됐다.

추진 경과

구역 지정과 사업시행자 선정까지는 끝났고, 지금 남아 있는 것은 사업시행인가와 관리처분인가 단계다.

현재 계획

최고 45층, 3,892세대로 다시 짓는 것이 골자다. 사업시행자는 LH이며, 예비사업시행자 지정 당시 주민 동의율은 60%를 넘겼고 사업시행자 지정 시점에는 67%까지 올라갔다. 같은 시기 선도지구로 지정된 9-2구역과 합치면 산본에서만 7천 세대 이상이 새로 공급되는 그림이다.

현재 핵심 쟁점

• 쟁점 ① [진행 중] — 용적률 최종 확정. 특별정비계획에 제안된 약 360%가 그대로 인정될지는 노후계획도시정비위원회 심의를 거쳐 결정된다. 이 숫자가 곧 분담금 규모를 좌우한다.
• 쟁점 ② [진행 중] — 사업 속도. 주민들 사이에서도 평촌·분당보다 반 박자 느리다는 인식이 있다. 사업시행인가부터 관리처분, 착공, 입주까지 남은 관문이 길다.
• 쟁점 ③ [예정] — 주변 정비사업과의 동시 진행. 한라주공·가야주공과 금정역 일대 재개발이 함께 굴러가면 이주 수요와 공사 시기가 겹칠 수 있다.

주변 개발 축도 함께 움직이고 있다.

GTX-C 노선은 금정역에 정차하며, 개통 시 금정역에서 삼성역까지 14분대가 예상된다.

착공 일정이 당초 계획보다 늦어졌지만 현장 작업은 시작됐고, 금정역 일대 종합개발계획도 별도로 추진되고 있다.

"산본 선도지구로 지정된 11구역과 9-2구역 뿐만 아니라 한라주공, 가야주공 및 금정역 일대 재개발까지 같이 진행되면 낙후된 구도심 이미지에서 다시 한번 깔끔한 모습으로 재탄생되길 기대합니다.", 입주민 한줄평

6. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 밤 11시의 벽: 낮과 초저녁에는 주차가 여유롭다는 평이 많지만, 아주 늦은 시간에는 자리 찾기가 쉽지 않다. 세대당 0.91대라는 숫자는 그 시간대에 정직하게 드러난다.
• 도로변 방의 소음과 먼지: 큰 도로에 면한 동과 방은 창을 열기 어렵다는 지적이 있다. 안쪽 동과 체감 차이가 크다.
• 낮은 층고: 신축에서 이사 온 주민들이 가장 먼저 체감하는 것이 층고다. 층간소음 체감도 여기에 연동된다.
• 공동현관 보안: 번호키가 설치되지 않아 출입 통제가 느슨하다는 불만이 반복된다.
• 부대시설 관리 편차: 테니스장과 놀이터 관리에 더 신경 써 달라는 요구가 꾸준하다.

꿀팁

• 1138동은 생활 편의 최상급: 버스정류장·농협 매장·학원가·상가가 모두 붙어 있어 단지 안에서도 동선이 가장 짧다.
• 금정역은 버스 번호를 볼 필요가 없다: 단지 앞 정류장에 서는 버스는 무엇을 타든 금정역으로 간다. 무료 환승까지 감안하면 도보보다 빠르다.
• 뒷길 사잇길: 정문으로 돌아가지 말고 단지 뒤 쪽문으로 나가면 정류장이 훨씬 가깝다.
• 이마트보다 하나로마트: 이마트와 중앙공원은 걸어서 운동 겸 가는 거리이고, 일상 장보기는 신호등 없이 닿는 하나로마트로 끝내는 주민이 많다.
• 산본시장 가는 길: 백합아파트와 산본초 사이 길로 걸어서 10분 남짓, 오래된 나무와 벚꽃거리가 있다.

카더라 · 분위기

• 삼성장미라는 이름: 공식 명칭은 '장미'지만 시공사를 붙인 별칭이 훨씬 널리 쓰인다. 주민들 스스로도 삼성장미라 부른다.
• 한번 들어오면 안 나간다: 최초 입주 때부터 30년 가까이 눌러사는 세대가 적지 않다는 이야기가 후기에 반복된다. "한번 입주하면 나가기 어려운 곳"이라는 표현이 이 단지의 정서를 요약한다.
• 조용함이 처음엔 심심함으로 보인다: 밖에서 볼 땐 너무 조용한 것 아닌가 싶었는데 살아보니 좋더라는 후기가 여럿이다. 유흥가가 없어 지루하다는 반대 의견도 있다.
• 저평가 정서: 평촌에 가려져 산본이 제값을 못 받는다는 아쉬움이 주민들 사이에 오래 깔려 있다. 선도지구 지정 이후 이 정서가 기대감으로 바뀌는 흐름이 후기에서 읽힌다.

"한번 들어와 살면 쭉 살고 싶은 곳이에요.", 입주민 한줄평

7. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 완전 초품아: 광정초가 단지 안에 있고, 단지가 학교를 감싸는 배치다. 차도를 건너지 않는다.
• 학원가 1분: 산본 최대 학원가가 단지 옆이다. 학원 셔틀이 필요 없다.
• 신호등 없는 상권: 하나로마트·농협·은행·병원·스타벅스·버거킹이 모두 대로 이쪽 편에 있다.
• 중대형 단일 구성: 37·48평만으로 이뤄져 실평수가 넓고 베란다와 넓은 엘리베이터가 살아 있다.
• 평지와 조경: 산본에서 드문 완전 평지에 목련·벚나무·은행나무가 어우러진 단지다.
• 배관 정리 완료: 수도관과 배관 전체 교체가 끝나 구축의 대표 리스크인 녹물 문제가 없다.
• 선도지구 확정: 산본 11구역 특별정비구역 지정과 사업시행자 선정까지 마쳤다.

단점·유의점

• 세대당 주차 0.91대: 이 단지의 유일하고도 확실한 약점이다. 늦은 귀가 시 불편이 따른다.
• 층간소음 복불복: 조용하다는 평과 걸음걸이까지 들린다는 평이 정면으로 갈린다. 층고가 낮은 편이다.
• 도로변 세대: 큰 도로에 면한 방은 소음과 먼지에 취약하다. 동·라인 확인이 필요하다.
• 1993년식 연식: 올수리 여부에 따라 집 컨디션 편차가 크다. 내부 상태를 반드시 직접 확인해야 한다.
• 출입 보안: 공동현관 번호키가 없어 출입 통제가 느슨하다.
• 재건축 시간표: 구역 지정은 끝났지만 사업시행인가 이후 관문이 길게 남았다. 이주 시기와 분담금 규모는 아직 확정되지 않았다.

토론[편집][신고]

Q. 초등학생 자녀를 둔 실거주 목적인데, 산본에서 이 단지를 1순위로 봐도 될까요?

A. 초등 자녀 기준이라면 산본에서 이만한 조건을 찾기는 쉽지 않습니다.

광정초가 단지 안에 있어 통학길에 차도가 없고, 그 초등학교 바로 옆이 산본 최대 학원가라 학원 셔틀 없이 걸어서 다닐 수 있습니다.

중학교는 산본중, 고등학교는 산본고와 수리고가 도보권이라 초등부터 고등까지 동선이 끊기지 않습니다.

다만 배정 학교는 시기에 따라 달라질 수 있으니 계약 전에 직접 확인하시는 편이 좋습니다.

주차와 층고는 감수해야 할 부분이니 차량이 두 대 이상이라면 실제 밤 시간대에 한 번 와 보시길 권합니다.

Q. 재건축 기대감으로 들어가도 괜찮을까요? 사업이 어디까지 왔는지 궁금합니다.

A. 산본 11구역은 1기 신도시 가운데 가장 먼저 특별정비구역으로 지정됐고 LH가 사업시행자로 선정된 상태라, 절차상으로는 앞선 편에 속합니다.

최고 45층·3,892세대 계획에 용적률 약 360%가 제안돼 있어 사업 구도 자체도 나쁘지 않습니다.

다만 남은 사업시행인가와 관리처분인가, 이주, 착공까지의 기간은 여전히 길고 용적률 최종 확정과 분담금 규모도 아직 정해지지 않았습니다.

재건축만 보고 진입하기보다는 실거주 만족도가 이미 충분히 검증된 단지라는 점을 기본값으로 두고, 정비사업은 더해지는 요소로 보시는 편이 안전합니다.