청솔빌리지

강남구 일원동, 1993년 준공된 3층짜리 낡은 복도식 아파트.

그러나 이곳은 단순히 오래된 단지가 아니다.

막대한 대지지분과 숲세권 입지를 무기로 재건축을 통해 강남의 새로운 명품 주거지로 도약하려는 청솔빌리지이다.

대모산 자락에 안겨 숲의 사계절을 만끽하는 초숲세권 입지와 3호선 일원역 초역세권을 동시에 누리는 독보적인 환경을 자랑한다. 여기에 삼성의료원이라는 초대형 병원 인프라까지 갖춰, 강남에서도 손꼽히는 프리미엄 입지로 평가받는다.

총 291세대 규모의 이 단지는 준공 30년을 넘기며 재건축에 대한 기대감이 최고조에 달했다.

1종에서 2종 일반주거지역으로의 종상향이 확정되고 정밀안전진단까지 통과하며, 최고 20층 규모의 신축 단지로 탈바꿈할 준비를 하고 있다.

1. 입지와 단지 환경 — 숲과 역세권을 품은 강남의 명당[편집][신고]

청솔빌리지는 서울시 강남구 일원동 광평로10길 50에 자리한다. 대모산 자락에 위치한 초숲세권 단지로, 단지 뒤편에 산이 있어 맑고 청량한 공기를 자랑한다. 시원한 밤공기가 불어올 때면 하루의 고단함마저 힐링되는 기분을 느낄 수 있다.

교통 환경 또한 뛰어나다.

3호선 일원역이 도보 5분 거리의 초역세권에 있어 지하철 이용이 매우 편리하다.

자가용으로 5분 거리에는 KTX·SRT·GTX가 지나는 수서역이 있으며, 2027년 완공 예정인 신세계백화점까지 들어서면 상업시설 인프라가 대폭 개선될 것으로 기대된다.

단지 바로 옆에는 산책로가 조성되어 있어 주민들이 마치 단지 안인 것처럼 편하게 이용하며 대모산의 혜택을 누릴 수 있다.

대모산의 데크길과 야생화 정원, 둘레길을 따라 걷다 보면 고라니, 너구리, 꿩 등 야생동물을 만나는 특별한 경험도 할 수 있다.

"강남에 이런곳이 있나 싶을정도로 있는 그대로 산을 품고 있는 단지입니다.시원한 밤공기가 불어 올때면, 하늘도 바람도 정겨워 하루의 고단함마저 힐링되네요.", 입주민 한줄평

2. 세대 구성과 시설 — 낡았지만 잠재력 높은 공간[편집][신고]

세대 구성과 집

청솔빌리지는 1993년 12월에 준공된 총 291세대, 13개 동 규모의 아파트다. 최고 3층으로 지어진 복도식 구형 아파트이며, 단일 24평형으로 구성되어 방 3개를 갖추고 있다. 오래된 연식 탓에 구조가 다소 후지다는 평이 있지만, 인테리어 올수리를 통해 실거주 만족도를 높일 수 있다.

단지는 오래된 만큼 녹물 문제가 심각하다는 지적이 많았으며, 필터를 사용해야 하는 상황이었다.

그러나 최근 녹슨 수도 배관 교체 공사가 진행 중이어서 개선될 것으로 보인다.

또한 좁은 동간격으로 인해 사생활 보호에 유의해야 하며, 낡은 아파트의 고질적인 문제인 층간소음도 발생하고 겨울철에는 다소 춥다는 단점이 있다.

"복도식 구형 아파트라 구조가 조금 후짐", 주민 보고 "녹물이 심하다고 하는데", "필터 끼워놓고 쓰다보면 보이더라구요", 주민 보고

주차

총 주차대수는 265대로 세대당 0.91대에 불과해 주차 공간이 넉넉하지 않다.

특히 주차 구역이 좁아 주차하기 어렵다는 의견이 많으며, 큰 차는 진출입이 쉽지 않아 운전에 상당한 난이도를 요구한다.

지하주차장이 없어 불편함이 있지만, 밤에도 세울 곳은 항상 있다는 후기도 있다.

"주차구역이 좁아서 주차하기 어려워요", 입주민 한줄평

커뮤니티·상가

단지 내 상업시설은 작은 상가들 뿐이어서 편의시설이 다소 부족하다는 평이 많다.

그러나 재건축이 완료되면 신축 상가들이 들어서면서 이러한 불편함이 자연스럽게 해소될 것으로 기대된다.

"주변편의시설 학원이 굉장히 불편함.", 입주민 한줄평

관리와 운영

관리사무소의 건의사항 처리나 청소, 환경 관리 측면에서 아쉬움을 표하는 주민 의견도 있다.

특히 산 옆이라는 이유로 벌레 관리에 소홀하다는 지적이 있었다.

다행히 최근 녹슨 수도 배관 교체와 주차 폭 확대 등 시설 개선 노력이 진행 중인 것으로 알려졌다.

"청소나 환경적인면 관리 하나도 안되고 있어요.관리사무소 있음 뭐하나요?건의하는거 하나도 안들어줘요.", 입주민 한줄평

3. 교육 환경 — 강남 명문 학군과 숲세권의 조화[편집][신고]

청솔빌리지는 강남의 명문 학군을 품고 있어 학부모들의 선호도가 높다. 단지에서 길을 건너지 않고 도보 5분 이내 거리에 대모초등학교와 대왕중학교가 위치한 초품아·중품아 단지에 가깝다. 남자아이의 경우 초등학교부터 고등학교까지 도보 통학이 가능하다는 장점도 있다.

인근에는 경기여고, 숙명여고, 중산고 등 명문 고등학교들이 가까이에 많아 학군이 우수하다는 평이다.

또한 대치동 학원가까지 버스 노선이 잘 되어 있어 10~15분이면 접근 가능해, 강남 최고의 학원 인프라를 편리하게 이용할 수 있다.

"학군이 좋아서 아이 키우기 좋은 동네", 주민 보고 "바로 옆에 대모산이 위치해있고 남자아이의 경우 초등학교, 중학교, 고등학교까지 도보로 통학 가능합니다. 대치동 학원가는 버스 노선도 잘 되어 있어서 학군지로서도 아주 좋아요.", 입주민 한줄평

4. 경쟁 단지와 비교 — 대지지분 끝판왕의 재건축 잠재력[편집][신고]

청솔빌리지는 강남구 일원동에서 독보적인 재건축 사업성을 바탕으로 인근 단지들과 차별점을 가진다. 특히 대지지분과 용도지역 상향 측면에서 강력한 우위를 점하며, 향후 강남구의 주요 재건축 단지들과 어깨를 나란히 할 것으로 기대를 모은다.

vs 한솔 — 대지지분 끝판왕의 위엄

청솔빌리지는 한솔 아파트와 같은 일원본동 저층 단지군에 속하지만, 재건축 사업성 면에서 압도적인 우위를 점한다. 특히 청솔빌리지의 대지지분은 상록수 27평형보다 3평 이상, 한솔 25평형보다 무려 6평 이상 많다. 이는 재건축 후 추가 분담금 부담을 줄이고 더 넓은 평형을 받을 수 있는 결정적인 요소로 작용한다.

vs 동부센트레빌 — 강남구 다른 동네의 풍경

청솔빌리지가 일원동 대모산 자락에 자리 잡은 것과 달리, 동부센트레빌은 역삼동에 위치하여 다른 생활권의 특징을 가질 수 있다. 각 단지가 속한 지역의 고유한 분위기와 인프라가 거주 경험에 영향을 미친다.

vs 서광 — 삼성동과의 거리

청솔빌리지는 일원동의 조용하고 쾌적한 숲세권 환경을 강점으로 내세우는 반면, 서광은 삼성동에 위치하여 또 다른 강남의 주거 환경을 제공한다. 두 단지 모두 강남구에 속하지만, 지역적 특성에서 차이를 보인다.

vs 삼성 — 도곡동의 주거 환경

청솔빌리지가 일원동의 재건축 잠재력과 자연 친화적 입지로 주목받는다면, 삼성 아파트는 도곡동이라는 또 다른 강남의 주요 주거 지역에 자리한다. 각 단지는 해당 지역의 인프라와 주거 특성을 반영한다.

vs 풍림1차 — 삼성동의 또 다른 선택지

청솔빌리지는 일원역 역세권과 대모산 숲세권이라는 독보적인 입지를 자랑하는 반면, 풍림1차는 삼성동에 위치하며 다른 주거 환경을 제공한다. 강남구 내에서도 동별로 다양한 주거 특색을 찾아볼 수 있다.

5. 변천사 · 재건축/주변개발 — 강남 재건축의 새로운 희망[편집][신고]

청솔빌리지는 1993년 12월 준공 이후 30년이 넘는 세월 동안 꾸준히 재건축을 준비해왔다. 특히 최근 몇 년간은 강남 재건축 시장의 뜨거운 감자로 떠오르며 빠르게 사업을 추진하고 있다.

추진 경과

현재 계획

청솔빌리지 재건축사업의 정비구역명은 '일원동 739번지 일대 청솔빌리지아파트 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'이다. 재건축 후에는 현재 291세대에서 402세대 (임대주택 14세대 포함) 규모로 탈바꿈하며, 최고 20층 높이로 계획되어 있다. 아직 시공사는 미정인 상태지만, 삼성, 현대, 대우, 포스코 등 국내 메이저 건설사들이 사업성을 극찬하며 관심을 보이는 것으로 알려졌다. 정비구역 지정은 2027년 5월경 완료될 것으로 추정된다.

현재 핵심 쟁점

• 쟁점 ① [현재 진행] — 공공기여 시설: 재건축 사업 과정에서 실버케어센터를 공공기여 시설로 조성하기로 합의했다. 이는 1종 일반주거지역에서 2종으로 종상향되면서 적용된 공공기여의 일환이다. 일부 주민들은 공공임대 대신 주민 수익형 주차장 설치를 통해 관리비 절감 및 영구적인 수익사업을 운영하는 방안을 제시하기도 한다.
• 쟁점 ② [현재 진행] — 대모산 공유지분 활용: 청솔빌리지는 세대별 개별 지분 외에도 단지 밖으로 대모산 공유지분 약 1천 평을 보유하고 있다. 이 지분은 재건축 시 용적률 인센티브를 받기 위한 서울시와의 협상 카드로 활용될 가능성이 있다. 이를 통해 상한 용적률을 230% 이상으로 올릴 수 있다면 사업성이 더욱 좋아질 것이라는 기대가 크다.

"오늘 정비사업 진행 및 감정가와 추가분담금 관련 재건축설명회 잘 들었습니다. 준비해주신 분들 정말 고생하셨고요 예상치이지만 용적율 200%,건축비900만,분양가 6***이라는 보수적 관점에서도 국평은 추가분담금이 제로네요. 역시 땅부자인 청솔 사업성 설명이 필요 없네요.", 입주민 한줄평 "서울시 수서택지 지구단위계획 결정고시로 청솔은 2종상향 확정되었고 그에 따른 공공기여 10% 기부채납이 있습니다.", 입주민 한줄평

6. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 복도식 구조의 한계: 구형 복도식 아파트의 특성상 옆집 소음이 잘 들리고, 겨울철에는 복도에 비가 들이쳐 우산을 써야 할 정도라는 후기도 있다.
• 사생활 침해: 동간 간격이 좁아 저녁에는 앞동 집이 훤히 보이는 경우가 있어 거실에 블라인드가 필수라는 평이다.
• 산 옆의 벌레: 대모산과 인접한 숲세권의 장점 뒤에는 벌레가 많다는 단점이 숨어 있다. 나방, 모기 외에도 평생 보지 못한 벌레들을 단지에서 만날 수 있다고 한다.
• 송진 가루: 소나무 송진 가루가 집에 노랗게 쌓이는 현상도 산 아래 단지의 특징 중 하나다.

꿀팁

• 강남 유일의 갭투자 재건축 단지: 청솔빌리지는 아파트형 단지임에도 건축물대장상 연립주택으로 분류되어 서울시 토지거래허가구역 규제 대상에서 제외되었다. 이는 강남에서 유일하게 갭투자가 가능한 재건축 단지라는 독특한 지위를 부여한다.
• 대모산 힐링 코스: 단지 바로 옆 대모산은 주민들에게 30분, 1시간 코스의 운동 및 힐링 공간을 제공한다. 위암 발병 후 매일 대모산을 다녀 완치 판정을 받았다는 지인의 일화는 숲세권의 가치를 실감케 한다.
• 인테리어 올수리: 24평형임에도 방이 3개로 구성되어 있어, 내부 인테리어를 올수리하면 실거주 만족도가 크게 높아진다는 평이다.

"청솔은 강남에서 유일하게 갭투자가 가능한 재건축 단지입니다.", 입주민 한줄평

카더라 · 분위기

• 풍수지리적 명당: 청계산을 주산으로 달래내 고개를 거쳐 구룡산으로 이어져 종산인 대모산 자락에 안겨 있는 청솔빌리지는 풍수지리상 부가 축적되고 인재가 배출될 수 있는 명당의 자리라는 이야기가 전해진다.
• '나만 살고 싶은 동네': 조용하고 쾌적한 환경에 만족하는 주민들 사이에서는 "저평가됐지만 나만 살고 싶은 동네", "남이 몰랐으면 하는 동네"라는 애정 어린 표현이 오간다.
• 조합원 단합의 힘: 정밀안전진단 예치금을 2~3주 만에 모금 완료하고 강남구에 납부할 정도로 조합원들의 단합이 잘 된다는 평가가 많다. 이는 신속한 재건축 추진의 원동력이 된다.
• 강남 최고급 명품 단지 지향: 주민들은 청솔빌리지가 재건축 후 래미안, 디에이치 등 최고급 브랜드로 변신하여 일원본동 최고를 넘어 강남구 최고의 명품 클래스 아파트를 지향할 것이라고 기대한다.

"청계산을 주산으로 해서 달래내 고개로 해서 구룡산으로 이어져 종산인 대모산 자락에 안겨있는 풍수지리상 명당의 자리이죠~", 입주민 한줄평

7. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 대모산 초숲세권: 대모산 바로 아래 위치하여 공기가 맑고 쾌적하며, 사계절 아름다운 자연을 만끽할 수 있다.
• 강남 명문 학군: 대모초, 대왕중 등 초·중학교가 도보 5분 거리이며, 대치동 학원가 접근성이 우수하다.
• 재건축 사업성: 낮은 용적률과 압도적인 대지지분, 1종→2종 상향 확정으로 높은 미래가치가 기대된다.
• 교통 편리: 3호선 일원역이 도보 5분 거리의 초역세권이며, 수서역 접근성도 뛰어나다.
• 병세권: 삼성의료원이 가까이 있어 최고의 의료 인프라를 누릴 수 있다.
• 조용하고 평화로운 분위기: 유해시설이 없어 아이 키우기 좋은, 평화로운 주거 환경을 제공한다.
• 토지거래허가구역 제외: 건축물대장상 연립주택 분류로 강남에서 유일하게 토지거래허가 규제 대상에서 제외되어 갭투자가 가능하다.

단점·유의점

• 노후화 문제: 녹물 발생, 낡은 시설, 겨울철 추위 등 오래된 아파트의 고질적인 문제들이 있다 (배관 교체 진행 중).
• 주차난: 세대당 0.91대의 부족한 주차 공간과 좁은 주차 구역으로 인해 주차가 매우 어렵다.
• 층간소음: 복도식 구조와 낡은 연식 탓에 층간소음 문제가 심각하다는 후기가 많다.
• 복도식 구조의 불편함: 좁은 동간격으로 인한 사생활 침해, 복도로 비가 들이치는 등의 불편함이 있다.
• 주변 편의시설 부족: 단지 내 상가 및 주변의 상업시설 인프라가 부족하여 생활 편의성이 다소 떨어진다.

토론[편집][신고]

Q. 청솔빌리지의 재건축 진행 상황과 향후 전망은 어떠한가요?

A. 청솔빌리지는 현재 재건축 사업이 활발하게 진행 중입니다.

2024년 5월 예비안전진단을 통과하고 2025년 3월에는 조건부 재건축 판정을 받으며 정밀안전진단까지 완료했습니다.

특히 2025년 8월 서울시 수서택지 지구단위계획 결정고시를 통해 1종 일반주거지역에서 2종으로 종상향이 확정되어 사업성이 크게 개선되었습니다.

현재는 정비구역 지정 단계에 있으며, 2026년 5월부터 주민 공람을 진행하고 2027년 5월경 정비구역 지정이 완료될 것으로 예상됩니다.

강남구 내에서도 낮은 용적률과 막대한 대지지분을 보유하고 있어 사업성이 뛰어나다는 평가를 받으며, 최고 20층, 402세대의 신축 단지로 탈바꿈할 것으로 전망합니다.

Q. 청솔빌리지에 실거주할 경우 가장 큰 장점과 단점은 무엇인가요?

A. 실거주 관점에서 청솔빌리지의 가장 큰 장점은 독보적인 숲세권 입지와 뛰어난 학군입니다.

대모산 자락에 위치하여 맑은 공기와 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 대모초와 대왕중이 도보 5분 거리에 있어 자녀 교육에 매우 유리합니다.

3호선 일원역 초역세권이라는 점도 큰 장점입니다.

반면, 단점으로는 오래된 연식으로 인한 노후화 문제가 있습니다.

과거 녹물 문제가 심각했지만 현재 배관 교체가 진행 중이며, 세대당 0.91대에 불과한 주차난과 복도식 아파트 특유의 층간소음이 단점으로 꼽힙니다.

좁은 동간격과 주변 편의시설 부족도 고려해야 할 부분입니다.