호평동 호평마을중흥에스-클래스로하스

9개 동 484세대가 전부 정남향이고, 평형은 38평·47평·56평 세 가지뿐이다.

소형이 아예 없는 대신 세대당 주차가 1.97대, 그러니까 한 집에 두 대씩 대고도 자리가 남는다.

남양주 호평동에서 이 조건을 동시에 갖춘 단지는 사실상 여기 하나다.

2006년 11월 입주한 스무 해 가까운 구축인데, 정작 이 단지 후기에서 가장 자주 나오는 단어는 노후가 아니라 조경과 평지다. 초여름엔 앵두를 따 먹고 가을엔 대추가 열리는 단지, 인라인스케이트를 태워도 오르막이 없는 단지, 겨울에 지하주차장 자리 경쟁을 해본 적이 없는 단지. 장기 거주자가 유난히 많고, 전세로 들어왔다가 몇 년 뒤 같은 단지 매물을 사서 눌러앉은 사례가 후기에 반복된다.

반전은 하드웨어가 아니라 시간표에 있다.

서울까지의 물리적 거리는 자차로 짧지만 출퇴근 시간대는 다른 이야기이고, 마감재가 아무리 원목이어도 2006년산 배관과 설비는 2006년산이다.

그래서 이 단지의 실제 진입 비용에는 리모델링비가 붙는다.

넓이와 향, 주차와 녹지를 사고 노후와 통근을 감수하는 교환.

그게 호평로 149의 정체다.

1. 입지와 단지 환경 — 산이 앞뒤로 붙은 평지[편집][신고]

주소는 경기 남양주시 호평로 149. 호평동 생활권 안쪽에 자리 잡았고, 단지 앞뒤로 천마산과 백봉산 자락이 붙는다.

도심 한복판이 아니라 산 아래 주거지라는 점이 이 단지의 모든 성격을 결정한다.

교통의 축은 두 개다.

하나는 경춘선 평내호평역으로, 걸어서 12~20분 거리다.

구룡천 산책길을 따라가면 빠른 걸음으로 12분대, 여유 있게 걸으면 16분 안팎이라는 실측 후기가 나란히 올라와 있다.

다른 하나가 이 단지의 진짜 무기인 버스다.

단지 앞 정류장에 잠실행 광역버스 M2323번이 서고, 여기에 1000번·1100번도 집 앞에 정차한다.

놓쳤을 때의 대안까지 촘촘한데, 출퇴근 시간대 1000-1번은 구룡터 마석 방향 정류장에서, 1200번은 구룡터 평내호평 방향에서 잡는다.

"그외에도 1000번 1100번 버스가 집앞에 서니 잠실 가기 너무 편합니다.", 입주민 한줄평

구룡터 정류장은 구리·청량리 방면과 마석·대성리 방면이 양쪽으로 갈리는 요충지다.

호평동 차고지 바로 다음 정거장이라 앉아서 가기 쉽다는 점도 오래된 자랑거리다.

자차 조건은 더 좋다.

수석호평도시고속화도로 진입로까지 1분이라는 서술이 여러 후기에 공통으로 등장하고, 강변·잠실까지 15분 내외라는 체감이 반복된다.

강원도와 팔당·금남리 방면은 아예 바람 쐬러 나가는 거리로 취급된다.

생활 인프라는 도보 5분 안에 압축돼 있다.

마트·편의점·빵집·학원가·세탁소가 이 반경에 다 들어오고, 파리바게뜨와 뚜레쥬르가 나란히 붙어 있다.

대형 마트는 이마트와 케이마트가 각각 걸리고, 소아과·치과·약국은 집 앞 수준이다.

자연·조경 — 동네에서 조경 1등을 다투는 단지

이 단지 후기를 관통하는 단 하나의 키워드를 고르라면 조경이다.

비싸고 좋은 수목이 많다는 평가가 반복되고, 초여름 앵두와 가을 대추를 실제로 따 먹는다는 서술까지 나온다.

주도로를 따라 심은 나무들이 스무 해 가까이 자라면서 계절감이 확실해졌다.

앞뒤가 산이라 새벽부터 새소리가 들리고, 아파트라기보다 정원에 가깝다는 표현이 여러 후기에 공통으로 등장한다.

"단지내 조경은 동네 최고 단지라고 생각합니다 비싸고 좋은 수목이 많습니다.", 입주민 한줄평

단지 밖 녹지도 두껍다.

구석기공원이 단지 바로 앞에 붙어 반려견 산책과 아이들 잔디밭 놀이가 담장 밖 1분이고, 호만천과 구룡소공원, 중앙공원이 도보권에 걸린다.

뒷산으로 바로 올라 천마산까지 걸어가는 코스도 있다.

그리고 평지다.

단지 전체가 평평한 대지 위에 앉아 있어서 아이 자전거·인라인을 단지 안에서 태우고, 겨울 눈길 걱정이 없다.

언덕 단지에서 이사 온 주민들이 가장 크게 체감하는 차이로 꼽는 항목이다.

"단지 자체가 평지여서 애들 어릴때 인라인이나 자전거 타러 나가도 아무 걱정 없었고.", 입주민 한줄평

공기와 소음도 후기 평가가 후하다.

유해 환경이 적어 아토피와 천식이 있던 아이가 나아졌다는 장문 후기도 있다.

2. 세대 구성과 시설 — 4베이 정남향, 그리고 남는 주차 자리[편집][신고]

세대 구성과 집 — 전 세대 정남향이라는 희소성

평형은 38평·47평·56평 세 가지, 대표 평형은 47평이다.

소형이 없는 중대형 단일 구성이고, 호평동에서 이 성격의 단지는 드물다.

9개 동 484세대라는 규모에 비해 동간 거리가 넓어 시야가 트인다는 평이 거의 예외 없이 붙는다.

이 단지 주민들이 가장 자부심을 갖는 부분은 향이다.

모든 동이 정남향이고, 내부는 4베이 구조다.

방-방-거실-안방이 남쪽에 늘어서고 주방이 북쪽으로 빠지는 배치라, 3베이 대비 모든 방에 햇빛이 들어온다.

여름과 겨울의 체감이 갈린다는 설명도 구체적이다.

하절기엔 해의 고도가 높아 한낮에 거실 발코니까지만 볕이 들어 시원하고, 겨울엔 고도가 낮아 주방까지 하루 종일 볕이 들어온다는 것이다.

냉난방비가 덜 든다는 체감이 여기서 나온다.

"인테리어의 경우 돈만 있음 뜯어고치지만 향은 절대 불가입니다.", 입주민 한줄평

4베이의 부수 효과는 서비스 면적이다.

방마다 베란다가 붙으면서 전용면적 외 면적이 늘어나, 47평을 확장하면 60평대 느낌이라는 서술이 여러 곳에서 반복된다.

신축 50평보다 넓다는 비교도 흔하다.

마감재 평가도 좋은 편이다.

원목을 많이 쓴 내부가 15년이 지나도 빈티지하게 버틴다는 후기, 베란다에 보조 싱크대가 있어 사골을 끓인다는 생활 밀착 후기, 수납이 넉넉하다는 평이 이어진다.

난방 반응도 빨라서 보일러를 틀면 바닥부터 금방 데워진다는 서술이 있다.

탑층은 다락방이 붙는다. 56평 탑층을 사서 다락을 아이들 놀이방으로 만들고 옥상에 텃밭과 여름 수영장을 꾸민 사례가 후기에 남아 있다.

층간소음은 평가가 갈린다.

거의 없다는 쪽과 사람에 따라 다르다는 쪽이 함께 있지만, 층간소음 때문에 같은 단지 탑층으로 옮겨간 사례가 있는 것도 사실이다.

단, 집 컨디션은 냉정하게 볼 필요가 있다.

입주 시 리모델링을 하고 들어오는 것이 사실상 기본값이고, 6천만 원 가까이 들었다는 구체적인 사례도 있다.

베란다 확장은 오히려 안 한 집이 많은데, 원래 넓게 빠져서 굳이 확장할 이유가 적고 확장하면 추울 것 같다는 판단 때문이다.

주차 — 이중주차를 본 적이 없다

총 주차 956대, 세대당 1.97대. 숫자만으로도 넉넉하지만, 후기의 온도는 숫자보다 뜨겁다.

한겨울 지하주차장을 경쟁 없이 이용할 수 있다는 점, 밤늦게 들어와도 현관 앞에 자리가 있다는 점, 차가 두 대여도 자리가 남는다는 점이 반복해서 나온다.

이중주차를 볼 수 없을 정도라는 서술도 있다.

"주차가 널널해서, 밤늦어도 현관앞에 자리가 있으니 너무 행복 해요.", 입주민 한줄평

중대형 단일 구성이라 세대수 자체가 적고, 그만큼 대지 대비 여유가 크다.

이 단지에서 주차는 장점 목록의 상위 항목이지 관리 항목이 아니다.

커뮤니티·상가 — 골프연습장과 휘트니스

단지 내에 휘트니스센터와 골프연습장이 있고, 부담 없이 이용할 수 있다는 평이 여러 후기에 공통으로 나온다.

484세대 규모의 구축에서 골프연습장이 돌아간다는 점은 중대형 단지의 흔적이다.

노인정과 어린이놀이터도 갖췄다.

단지 상가에는 편의점과 미용실이 들어와 있다.

여기서 해결되지 않는 것은 조금만 더 걸으면 되는데, 케이마트와 빵집 두 곳이 그 반경 안에 있다.

관리와 운영 — 넓은데 관리비가 안 무섭다

이 단지에서 의외의 반전으로 자주 거론되는 게 관리비다.

넓은 평수인데 30평형대와 비슷한 수준이라는 후기가 여러 건이고, 동네에서 관리비가 가장 저렴하다는 평가도 있다.

단지 관리가 효율적이라는 해석이 따라붙는다.

시설 개선도 진행됐다.

외벽 도색을 마쳐 단지 외관이 밝아졌다는 후기가 남아 있는데, 그 전까지는 주변 단지가 도색할 때 왜 우리는 안 하냐는 문의가 있었던 항목이다.

경비원과 이웃에 대한 평가도 후한 편이다.

인사를 잘 받아준다는 소소한 이야기부터, 단지 주민들이 조용조용하다는 분위기 서술까지 반복된다.

3. 교육 환경 — 초·중·고가 도보 5분 안에[편집][신고]

이 단지의 교육 조건은 배치 하나로 요약된다.

초등학교·중학교·고등학교가 모두 도보 5분권에 들어온다는 서술이 여러 후기에 공통으로 나오고, 초등학교는 아이 걸음으로 잡아도 10분 정도다.

호평동 학군의 골격은 호평초등학교, 호평중학교, 호평고등학교로 짜인다.

여기에 판곡중학교가 더해져 중학교 선택지가 둘로 갈린다.

세 학교 모두 2002~2006년 사이에 문을 열어, 이 단지 입주 시기와 거의 겹친다.

"교육 생활 초중고 걸어서 5분 바로 집앞 학원가, 대형마트 5분 소아과 치과 약국 집앞.", 입주민 한줄평

학원가는 단지 도보권에 형성돼 있다.

마트·빵집·세탁소와 같은 5분 반경에 학원가가 함께 걸린다는 점이 이 단지 학부모 후기의 공통 지점이고, 아이 셋을 키우며 교통 다음 순위로 교육·육아를 놓고 이 단지를 골랐다는 장문 후기도 남아 있다.

다만 학군의 절대 등급을 기대하고 오는 곳은 아니다.

호평동 학군은 경기도 내에서 중위권 안팎에 자리하고, 특목고 진학 실적으로 이름난 동네는 아니다.

이 단지의 교육 강점은 학군 등급이 아니라 동선의 짧음과 면학에 유리한 조용함에 있다고 보는 편이 정확하다.

실제로 아이가 어릴 때 이사 와 두 아이가 대학생이 되도록 같은 집에 살고 있다는 후기가 있다.

초·중·고를 한 단지에서 다 태워 보낸 사례가 적지 않다는 점이 이 동네 학부모들이 내세우는 근거다.

4. 경쟁 단지와 비교 — 같은 세대수, 다른 성격[편집][신고]

vs 신영지웰 — 세대수는 비슷한데 평형대가 다르다

434세대의 신영지웰은 진접읍에 있고, 세대수만 보면 이 단지와 체급이 비슷하다.

갈리는 지점은 평형 구성이다.

이쪽이 38평 아래가 아예 없는 중대형 단지인 반면, 진접권 단지들은 중소형 중심이라 애초에 수요층이 겹치지 않는다.

교통 축도 다르다.

진접은 4호선 연장선을 타는 권역이고, 이 단지는 경춘선과 잠실행 광역버스를 쓴다.

서울 어디로 나가느냐에 따라 답이 갈리는 구조다.

vs 진접신도브래뉴 — 지하철이냐, 광역버스와 넓이냐

538세대로 이 단지보다 규모가 크고, 진접선 개통 이후 지하철 접근성에서 앞선다.

대신 이 단지가 내놓는 카드는 넓이와 주차, 그리고 정남향이다.

지하철 한 정거장의 가치를 크게 보면 진접, 집 안에서 보내는 시간의 질을 크게 보면 이쪽이다.

세대당 주차 1.97대와 이중주차 없는 지하주차장은 진접권 중소형 단지가 따라오기 어려운 조건이다.

vs 남양주양지e-편한세상2단지 — 브랜드 대 하드웨어

오남읍의 470세대 단지로, 세대수는 이 단지와 거의 같다.

브랜드 인지도에서는 e편한세상 쪽이 앞서지만, 철도 접근성에서는 오남 쪽이 뒤진다.

이 단지가 가진 경춘선 도보권과 광역버스 집 앞 정차, 그리고 고속화도로 1분이라는 조합은 오남권에서 재현하기 어렵다.

결국 브랜드보다 동선을 사는 선택이 된다.

5. 변천사 · 주변 개발 — 역이 옮겨오고, 다시 역이 온다[편집][신고]

이 단지의 역사는 평내호평 생활권의 형성과 거의 정확히 겹친다.

경춘선 역이 지금 자리로 옮겨오면서 역명이 평내호평역으로 바뀌었고, 그 무렵 이 단지가 준공됐다.

준공과 역 이전은 이미 끝난 일이고, 지금 이 단지의 미래를 실제로 흔드는 변수는 GTX-B 평내호평역 하나다.

현재 계획 — GTX-B와 리모델링론

GTX-B는 남양주 구간에서 별내·왕숙·평내호평·마석을 지난다.

평내호평역 기준으로 서울역까지 한 시간이 넘던 이동이 20분대로 줄어드는 것이 목표다.

이 단지는 그 역을 도보권에 두고 있다.

단지 자체의 정비 이야기는 성격이 다르다.

중대형 평형으로만 구성돼 재건축을 할 이유가 없다는 것이 주민들의 지배적 인식이고, 대신 요즘 신축 사양에 맞춰 리모델링을 하면 된다는 쪽으로 논의가 흐른다.

실제로 세대 단위 리모델링은 이미 광범위하게 이뤄지고 있고, 분리세대가 가능한 평면이라는 점이 단지 차원 리모델링 기대의 근거로 거론된다.

다만 조합이나 공식 추진 절차가 확인된 단계는 아니다.

현재 핵심 쟁점

• 쟁점 ① [진행 중] — 단지 차원 리모델링은 아직 이야기 단계다. 세대별 리모델링은 사실상 표준이 됐지만, 단지 전체를 대상으로 한 공식 추진은 확인되지 않는다. 곧 리모델링 이슈가 나온다는 기대가 오래 반복돼 온 만큼, 기대와 실체를 구분해서 볼 필요가 있다.
• 쟁점 ② [진행 중] — 가두리 논란. 주변 시세와 동떨어져 있다는 문제 제기가 주민 사이에서 꾸준하고, 단지 상가 중개업소의 저가 매물 게시를 두고 공개적으로 부딪힌 적도 있다. 중대형 단일 단지 특유의 거래 희소성이 배경으로 지목된다.

6. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 리모델링비가 진입 비용에 포함된다: 입주 시 손을 보고 들어오는 것이 사실상 기본값이고, 6천만 원 가까이 들었다는 사례가 남아 있다.
• 출퇴근 시간대의 서울행은 다른 이야기다: 자차 15분이라는 체감은 시간대 밖의 이야기고, 러시아워엔 서울 안쪽 동네와 크게 다르지 않다는 솔직한 후기가 있다.
• 역까지는 결국 걸어야 한다: 12~20분 거리라 산책 삼아 걷기엔 좋지만, 한겨울엔 그 판단이 달라진다는 서술이 따라붙는다.
• 거래가 드물다: 중대형만 484세대라 매물 자체가 적고, 그래서 시세 형성이 주변과 어긋난다는 불만이 반복된다.
• 베란다 확장은 신중하게: 원래 넓게 빠진 구조라 확장 실익이 적고 오히려 추워진다는 판단으로 안 한 집이 많다.

꿀팁

• 잠실행은 M2323번이 1순위: 집 앞 정류장에서 바로 탄다. 놓치면 구룡터 마석 방향에서 1000-1번, 그것도 놓치면 구룡터 평내호평 방향에서 1200번 순으로 대안이 있다.
• 강북·구리·청량리 방면은 길 건너 정류장: 방향에 따라 정류장이 갈리므로 목적지부터 정하고 나가는 게 낫다.
• 역까지는 구룡천 산책길: 도로변보다 이 코스가 빠르고 쾌적하다. 빠른 걸음이면 12분대다.
• 탑층은 다락이 딸린다: 56평 탑층 기준으로 아이 놀이방이나 창고로 쓸 공간이 나온다.
• 단지에서 앵두와 대추를 딴다: 초여름과 가을에 각각 열린다. 조경수가 관상용으로만 심긴 게 아니다.

카더라 · 분위기

• 호평동에서 4베이 구조를 갖춘 단지는 손에 꼽힌다는 것이 이 단지 주민들의 공통된 인식이다. 중흥 계열과 일부 대형 평형 단지 정도가 거론된다.
• 단지를 부르는 이름이 하나가 아니다. 호평동에 중흥 계열 단지가 여럿이라 주민들 사이에서는 로하스로 줄여 부르거나 2차로 구분해 부르는 경우가 있다.
• 단지 뒤편 전원주택 단지와 산이 어우러진 풍경이 9동 뒤쪽 뷰의 자랑거리로 통한다. 미확인이지만, 이 뷰 때문에 동을 골랐다는 이야기가 후기에 여러 번 나온다.
• 이웃과 경비원에 대한 평가가 유난히 후하다. 단지 사람들이 예의 바르고 조용하다는 서술이 연도를 건너 반복된다.

7. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 전 세대 정남향: 향은 돈으로 바꿀 수 없다는 것이 이 단지 주민들의 첫 번째 자부심이다.
• 4베이와 넓은 서비스면적: 47평을 확장하면 60평대 체감이 나온다는 평가가 반복된다.
• 세대당 주차 1.97대: 두 대를 대고도 남고, 한겨울 지하주차장 경쟁이 없다.
• 동네 최상급 조경: 비싼 수목이 많고 사계절 변화가 뚜렷하다. 앵두와 대추가 실제로 열린다.
• 단지 전체 평지: 아이 자전거와 인라인, 겨울 눈길에서 결정적인 차이를 만든다.
• 넓은데 저렴한 관리비: 30평형대 수준이라는 후기가 여러 건이다.
• 집 앞 광역버스와 고속화도로 1분: 잠실행 노선이 집 앞에 서고, 자차 진입도 즉시다.

단점·유의점

• 2006년산 설비: 준공 20년 가까운 구축이라는 점을 감안하고 들어와야 한다는 조언이 오래전부터 있었다.
• 리모델링 비용: 진입 시 목돈이 추가로 든다. 사실상 필수 항목에 가깝다.
• 출퇴근 시간대 통근: 시간대 밖의 15분과 러시아워의 체감은 다르다.
• 역까지 도보 12~20분: 초역세권은 아니다. 계절을 타는 거리다.
• 거래 희소성과 시세 이견: 중대형 단일 구성이라 매물이 적고, 주변 시세와 어긋난다는 불만이 반복된다.
• 층간소음은 사람에 따라: 거의 없다는 평이 다수지만, 사람마다 다르다는 반론도 함께 있다.

토론[편집][신고]

Q. 서울로 출퇴근하는데 이 단지에서 버틸 만한가요?

A. 목적지가 잠실·강남 방면이라면 상당히 버틸 만합니다.

집 앞 정류장에서 잠실행 광역버스 M2323번이 서고 1000번과 1100번도 같은 정류장에 정차하며, 놓쳤을 때 구룡터 정류장에서 잡을 수 있는 대안 노선도 여럿입니다.

수석호평도시고속화도로 진입까지 1분이라 자차 출퇴근도 무난한 편입니다.

다만 출퇴근 시간대 소요 시간은 서울 외곽 주거지와 크게 다르지 않다는 솔직한 후기가 있으니, 비혼잡 시간대 기준 15분이라는 수치만 보고 판단하지 않는 편이 좋습니다.

경춘선 평내호평역은 도보 12~20분이라 매일 이용하기엔 계절을 타고, GTX-B 개통 이후에는 이 계산이 달라질 것으로 전망됩니다.

Q. 20년 다 된 구축인데 리모델링 비용을 감안해도 살 만한가요?

A. 무엇을 사는지가 분명하면 답이 나옵니다.

이 단지가 파는 것은 신축 사양이 아니라 전 세대 정남향과 4베이, 세대당 1.97대의 주차, 평지 대지와 동네 최상급 조경입니다.

이 조건들은 리모델링으로 만들 수 없는 항목이고, 반대로 마감재와 설비는 리모델링으로 해결되는 항목입니다.

실제로 입주 시 손을 보고 들어오는 것이 사실상 표준이며 6천만 원 가까이 들었다는 사례도 있으니, 예산에 미리 포함해 두시는 편이 안전합니다.

다만 단지 차원의 리모델링은 아직 이야기 단계이므로, 사업 추진을 전제로 판단하기보다 실거주 조건 자체로 평가하시는 편이 현실적입니다.