선경1,2차

부산 금정구 구서동의 선경1,2차는 1985년 준공된 616세대 규모의 아파트로, 한때 부산의 '양반'들이 모여 살던 고급 주거지의 상징이었다.

금정산 자락에 기댄 배산임수의 지형적 이점과 두실역 초역세권이라는 압도적인 입지 덕분에 노후화에도 불구하고 꾸준히 사랑받아 왔다.

주민들은 "왕의 귀환"이라 부르며 재건축에 대한 기대감을 감추지 못하고 있으며, 현재 GS건설의 '자이 더 프리미어스'로의 변모를 추진하며 새로운 도약을 준비 중이다.

그러나 재건축 과정은 순탄치만은 않다.

주변 실거래가 대비 낮게 책정된 감정평가액과 상가 소유 조합원들의 불만, 그리고 국민평형 기준 약 4억 원에 달하는 추정 분담금은 조합원들의 뜨거운 감자다.

재건축이라는 거대한 변화의 물결 속에서, 오랜 세월 금정구의 터줏대감 역할을 해온 이 단지가 어떤 모습으로 재탄생할지 모두의 관심이 쏠리고 있다.

1. 입지와 단지 환경 — 금정산과 초역세권이 선사하는 쾌적함[편집][신고]

선경1,2차는 부산 금정구 구서동에서도 손꼽히는 초역세권 입지를 자랑한다.

부산 지하철 1호선 두실역이 도보 2~3분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하다.

주민들은 지하철로 부산역까지 한 번에 갈 수 있고, 1호선 라인은 차가 막혀 주로 전철을 이용한다고 말한다.

이마트까지도 차로 3분, 센텀 신세계까지 15~18분이면 도착하는 등 주요 도심 접근성도 뛰어나다.

또한 구서IC, 산성터널, 윤산터널, 도시고속도로, 외곽순환도로, 경부선 등 주요 도로망이 인접해 있어 부산 시내외 어디든 빠르게 이동할 수 있다.

7번국도 대체 도로가 완성되어 울산 방면으로의 접근성도 크게 향상되었다.

단지 주변에는 금융기관, 병원, 상가, 편의점, 커피숍, 세탁소, 미용실 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 '슬세권'의 이점을 누릴 수 있다.

주민들은 "교통, 학군, 상권, 병원 등 부족한 점이 없다"고 입을 모은다.

자연·조경 — 금정산 품에 안긴 녹지 공간

단지는 부산의 명산 금정산을 등지고 온천천을 내려다보는 전형적인 배산임수 지형에 자리 잡고 있다.

단지 내에는 나무가 많아 사시사철 아름다운 풍경을 선사하며, 넓은 동간 간격 덕분에 쾌적하고 조용한 주거 환경을 유지한다.

주민들은 "눈이 호강스러웠던 곳", "나무 많아서 좋았다"고 평한다.

단지 바로 뒤편에 금정산이 있어 등산 및 산책을 즐기기에도 좋다.

선경1,2차는 지난 20년간 폭우나 태풍에도 문제없이 안전한 동네였다는 평이 많다.

바닷가 뷰라인이나 온천천변에 비해 재난 시 안전한 입지라는 점도 큰 장점으로 꼽힌다.

다만, 단지 지형에 언덕이 상당하다는 점은 일부 주민에게 불편함으로 다가온다.

2. 세대 구성과 시설 — 오래된 품격과 재건축의 기대[편집][신고]

선경1,2차는 총 616세대, 8개 동으로 구성되어 있으며, 1985년 입주한 노후 단지다. 평형은 29평형을 대표로 33, 39, 42, 44, 57평형 등 다양한 중대형 평형으로 이루어져 있다. 오래된 연식에도 불구하고 "튼튼하게 지어진 듯하고 주변 관리가 아주 잘되어 있다"는 평가를 받는다. 층간 소음이 거의 없다는 점도 장점으로 꼽히며, 중앙난방 방식에서 개별난방으로 전환되어 난방 효율이 개선되었다.

하지만 노후 단지의 한계도 분명하다.

하수구 관리가 제대로 되지 않아 바퀴벌레가 출몰했다는 후기나, 단지 내 고양이 개체 수가 많아 고양이 똥냄새와 새벽 울음소리로 불편을 겪는다는 의견도 있다.

주차 — 지하주차장 없는 주차난, 그러나 의외의 해방감

총 주차 대수는 630대로 세대당 1.02대 수준이다.

결정적으로 단지 내 지하주차장이 없다. 이 때문에 주차 공간이 좁고 지상 주차장을 이용해야 하는 불편함이 있다.

하지만 역설적으로 "밤늦게 와도 주차 자리가 있다"는 후기가 있어 구축 아파트 중에서는 주차 해방감을 느낀다는 의견도 있다.

단지 내 외부 차량 단속 관리가 비교적 잘 이루어져 큰 무리는 없다는 평가다.

커뮤니티·상가 — 일상의 편안함

단지 내 상가는 "후지다"는 평이 있지만, 편의점 3개, 커피숍, 세탁소, 미용실 등 일상생활에 필요한 시설들이 입점해 있어 편리하다.

주민들은 "집 근처 상가가 가까워서 좋다"고 말한다.

커뮤니티 시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 단지 둘레로 편의시설이 잘 갖춰져 있어 일상의 편안함을 제공한다.

관리와 운영 — 친절하고 깔끔한 관리

선경1,2차는 관리의 질에 대한 주민 만족도가 높다.

특히 매일 분리수거 수시 배출이 가능하며, 악취 없이 깨끗하게 관리된다는 점이 큰 장점으로 꼽힌다.

주민들은 "관리 하시는 선생님들 정말 깨끗하게 잘해주신다", "관리 해주시는 분들 모두 친절하시고 이웃분들도 다 조용해서 좋다"고 칭찬한다.

CCTV가 잘 안 되는 점은 아쉽지만, 동마다 차단 입구가 있어 안전하다는 평이다.

3. 교육 환경 — 초품아부터 명문학군까지[편집][신고]

선경1,2차는 학부모들에게 매력적인 교육 환경을 제공한다.

구서초등학교가 단지에서 도보 5분(0.2km) 거리에 위치한 초품아 단지로, 두실초등학교도 인접해 있다.

초등학교 통학이 매우 편리하여 어린 자녀를 둔 가구의 만족도가 높다.

중·고등학교 학군 또한 좋은 평가를 받는다.

특히 구서여중과 동래여고는 여학생들에게 명문학군으로 꼽히며, 단지 주변에 학원가가 형성되어 있어 면학 분위기가 조성되어 있다.

과거에는 학원가가 활발했으나, 최근에는 다소 변화가 있다는 의견도 있다.

전국 TOP10 학군으로 소개된 부동산 기사에서 구서동 학군이 언급될 정도로 교육열이 높다.

다만, 일부 주민은 "어르신들 살기 좋지만, 애들 키우기는 아주 불편하다.

젊은 세대는 비추"라는 상반된 의견을 내기도 한다.

이는 노후 단지의 특성과 관련하여 젊은 세대의 교육 인프라 기대치와 차이가 있을 수 있음을 시사한다.

4. 변천사 · 재건축/주변개발 — '자이 더 프리미어스'로의 대변신[편집][신고]

선경1,2차는 1985년 입주 이래 금정구 주거 문화의 한 축을 담당해왔다.

노후화로 인해 재건축의 필요성이 대두되었고, 현재 '구서5구역' 재건축 사업이 활발히 진행 중이다.

정밀안전진단 통과, 정비구역 확정, 추진위 승인 등을 신속하게 거쳐왔다.

현재 계획 — 부산 최초의 '자이 더 프리미어스'

선경1,2차는 GS건설이 시공을 맡아 '자이 더 프리미어스'라는 브랜드로 재탄생할 예정이다.

재건축 후에는 기존 616세대에서 805세대로 규모가 확대되며, 지하 5층~지상 28층 규모의 새로운 아파트 단지로 조성될 계획이다.

설계는 영탑종합건축사사무소가 담당할 것으로 추정된다.

주민들은 "부산 최초 4세대 아파트 자이 더 프리미어스"에 대한 큰 기대를 표하고 있다.

현재 핵심 쟁점 — 분담금과 소통의 벽

• 쟁점 ① [현재 진행] — 감정평가액 논란. 종전자산 감정평가 금액이 주변 실거래가 대비 낮게 책정되었다는 조합원들의 불만이 제기되고 있다. 특히 상가 소유 조합원들은 과거 거래가격과 비교해 감정평가 금액이 낮게 산정되었다며 평가 기준 공개와 재감정을 요구하고 있다.
• 쟁점 ② [현재 진행] — 분담금 문제. 국민평형(34평형) 이동 기준으로 약 4억 원 수준의 분담금이 예상되어 조합원들의 부담으로 작용하고 있다. 일부 주민은 "GS건설 재건축 단지에서 분담금 폭탄 선언이 있었다"며 우려를 표하기도 한다.
• 쟁점 ③ [현재 진행] — 소통 부족 지적. 조합원 간담회에서 감정평가 산정 기준, 분양 신청 기간, 조합원 의견 수렴 과정 등에 대한 명확한 설명이 부족하다는 지적이 나오고 있다.

주변 개발 호재 — 금정구의 새로운 변화

선경1,2차 주변으로는 다양한 개발 호재가 진행 중이다.

금정구 구서1동 행정복지센터 일원이 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정되어 1253호의 신축 아파트 공급이 계획 중이다.

또한 구서동(금화, 산호, 삼산) 일대에서도 소규모 재건축 사업을 통해 285세대의 아파트가 신축될 예정이며, 2025년 9월 사업시행계획 공람이 진행되었다.

정부의 30년 이상 노후 아파트 안전진단 완화 정책도 재건축 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다.

중장기적으로는 노포역 KTX 역사가 들어서고 침례병원 정상화까지 이루어지면 지역 내 또 다른 성장 모멘텀이 생겨날 것으로 전망된다.

이 모든 변화의 중심에서 선경1,2차가 금정구 대장 아파트로 다시 등극할지 귀추가 주목된다.

5. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 고양이 왕국: 단지 내 고양이가 최소 100마리 정도 서식하며, 새벽 울음소리가 시끄럽고 아파트 안에 고양이 똥냄새가 진동한다는 불만이 있다. 고양이 밥을 주는 사람들 때문에 개체 수가 더 늘어나는 것 같다는 지적도 나온다.
• 상가 노후화: 단지 내 상가가 오래되고 "후지다"는 평이 있다.
• CCTV 부족: CCTV가 잘 안 되어 보안에 대한 우려가 있지만, 동마다 차단 입구가 있어 안전하다는 상반된 의견도 있다.

꿀팁

• 분리수거의 혁신: 매일 수시 배출이 가능하며, 냄새 없이 깨끗하게 관리되어 주민들의 만족도가 매우 높다. "이건 너무 편하다"는 평가가 지배적이다.
• 친절한 관리: 관리사무소 직원들과 경비원들이 친절하고 단지를 깨끗하게 관리해준다는 후기가 많다.
• 구축 아파트 최고의 주차: 지하주차장은 없지만, 밤늦게 귀가해도 주차 자리를 찾을 수 있어 구축 아파트 중에서는 "최고의 환경"이라는 평을 받는다.

카더라 · 분위기

• 금정구 대장 자이: GS건설의 내부 영업 전략 중 "각 구의 대장은 자이가 가져가야 한다"는 말이 있었다는 후기가 전해진다. 선경1,2차가 재건축 후 금정구 대장 아파트로 자리매김할 것이라는 기대감이 크다.
• 왕의 귀환: 부산에서 '구서 선경 1,2,3 시리즈'를 모르는 사람이 없을 정도로 과거에는 명성이 높았던 아파트였다. "양반들 많고 사람들 참 고상하고 점잖다"는 인식이 있었으며, 재건축을 통해 옛 위상을 되찾는 "왕의 귀환"으로 불리기도 한다.
• 느긋한 주민들: 재건축 속도가 빠른 편임에도 불구하고, 주민들이 다른 단지에 비해 "느긋하게 지낸다"는 평이 있다. 이는 단지에 대한 실거주 만족도가 높기 때문이라는 분석도 나온다.

6. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 압도적인 교통: 두실역 초역세권에 더블역세권, 주요 IC 및 도로망이 인접하여 부산 시내외 어디든 빠르게 이동할 수 있다.
• 우수한 학군: 구서초등학교가 바로 앞에 있는 초품아 단지이며, 구서여중, 동래여고 등 학군이 좋다는 평이다.
• 풍부한 인프라: 이마트, 금융기관, 병원, 단지 내외 상가, 편의점, 맛집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다.
• 쾌적한 자연 환경: 금정산과 온천천을 끼고 있어 공기가 맑고 조경이 아름다우며, 재난 시에도 안전한 입지다.
• 뛰어난 관리: 매일 수시 분리수거가 가능하고 관리가 깨끗하며, 관리 직원들이 친절하다.
• 넓은 동간 간격: 오래된 단지임에도 동간 간격이 넓어 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공한다.
• 재건축 기대감: GS건설 자이로의 재건축을 통해 금정구 대장 아파트로 거듭날 것이라는 기대가 높다.

단점·유의점

• 노후화 문제: 1985년 준공된 단지로, 하수구 관리 미흡으로 인한 바퀴벌레 출몰과 같은 문제가 발생하기도 한다.
• 지하주차장 부재: 지하주차장이 없어 주차 공간이 부족하고 지상 주차의 불편함이 있다.
• 언덕 지형: 단지 지형에 언덕이 상당하여 이동에 다소 불편함을 느낄 수 있다.
• 고양이 문제: 단지 내 고양이 개체 수가 많아 소음과 위생 문제로 불편을 겪는 주민들이 있다.
• 상가 노후화: 단지 내 상가가 오래되고 활성화되지 못했다는 평이 있다.
• 재건축 관련 쟁점: 감정평가액 및 분담금 논란, 조합과의 소통 부족 등 재건축 과정에서의 갈등이 존재한다.
• 젊은 세대 거주 불편: 일부 의견으로는 어르신들이 살기 좋지만, 젊은 세대에게는 다소 불편할 수 있다는 평도 있다.

토론[편집][신고]

Q. 선경1,2차의 재건축 사업은 현재 어떤 단계에 있으며, 조합원들이 가장 우려하는 부분은 무엇인가요?

A. 선경1,2차는 현재 '구서5구역'으로 정비구역 지정 및 추진위원회, 조합설립을 거쳐 GS건설을 시공사로 선정하고 사업시행인가까지 완료된 상태입니다.

재건축 사업은 비교적 빠르게 진행되어 왔다는 평가를 받습니다.

그러나 조합원들이 가장 우려하는 부분은 종전자산 감정평가액이 주변 시세 대비 낮게 책정되었다는 논란과, 국민평형 기준 약 4억 원 수준으로 예상되는 분담금 문제, 그리고 조합과의 소통 부족에 대한 지적입니다.

특히 상가 소유 조합원들은 감정평가 기준 공개와 재감정을 요구하고 있습니다.

Q. 오래된 단지임에도 불구하고 선경1,2차가 실거주 만족도가 높은 이유와 실제 거주 시 불편할 수 있는 점은 무엇인가요?

A. 선경1,2차는 1985년 입주한 노후 단지이지만, 두실역 초역세권이라는 탁월한 교통 입지와 구서초등학교를 품은 학군, 그리고 금정산과 인접한 쾌적한 자연 환경 덕분에 실거주 만족도가 높습니다.

특히 매일 수시 분리수거가 가능하고 관리가 깔끔하며, 관리 직원들이 친절하다는 점도 큰 장점으로 꼽힙니다.

오래되었음에도 층간 소음이 적고 동간 간격이 넓어 조용하다는 평도 있습니다.

반면, 실제 거주 시 불편할 수 있는 점으로는 지하주차장이 없어 주차 공간이 부족하다는 점, 단지 지형에 언덕이 상당하다는 점, 그리고 노후화로 인한 하수구 문제나 고양이 개체 수 증가로 인한 위생 및 소음 문제가 언급됩니다.

단지 내 상가 또한 활성화되지 못했다는 평이 있습니다.