장미2차

서울 송파구 신천동에 자리한 장미2차 아파트는 1979년 준공된 1,302세대의 대단지 아파트로, 40년이 훌쩍 넘는 연식에도 불구하고 잠실역과 잠실나루역을 아우르는 더블 역세권에 한강변 조망까지 갖춘 최고의 입지를 자랑한다.

오랜 시간 잠실의 터줏대감으로 자리매김하며 노후화된 시설이라는 약점을 안고 있었지만, 신속통합기획을 통한 재건축 추진이 가시화되면서 잠실의 미래를 이끌어갈 5,105세대의 새로운 랜드마크로 기대를 모으고 있다.

주민들은 이 단지를 두고 "서울에서 위치상 여기보다 좋은 곳 없음!", "입지 하나만큼은 단연 최고"라며 그 가치를 높이 평가한다.

노후 아파트의 고질적인 문제였던 녹물과 주차난은 여전히 숙제로 남아있었지만, 최근 공용배관 교체로 녹물 문제가 해소되고 재건축이라는 거대한 변곡점을 맞이하며 '꽉 찬 육각형' 아파트로의 변모를 꿈꾸고 있다.

1. 입지와 단지 환경 — 말이 필요 없는[편집][신고]

장미2차는 지하철 2호선 잠실나루역과 잠실역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 단지다. 특히 잠실나루역은 단지와 거의 붙어있어 2호선 이용이 매우 편리하며, 잠실역까지도 10분 이내로 걸어갈 수 있어 2호선과 8호선을 모두 활용하는 더블 역세권의 이점을 누린다. 직장이 2호선 라인이라면 "넘 좋"다는 평이 많다.

"잠실역, 잠실나루역 모두 도보로 이동할수있는게 가장 큰 장점", 입주민 한줄평

교통뿐만 아니라 생활 인프라 역시 압도적이다.

롯데월드몰, 롯데백화점, 홈플러스, 롯데마트 등 대형 쇼핑시설이 모두 도보권에 있으며, 아산병원, 송파구청 등 주요 편의시설도 가깝다.

석촌호수, 올림픽공원, 한강공원은 단지에서 불과 몇 분 거리에 있어 "대한민국의 거의 모든 편의 시설이 다 있는곳"이라는 찬사가 아깝지 않다.

"잠실에서 ‘슬세권’이라는 표현이 가장 잘 어울리는 아파트"라는 평가가 이를 뒷받침한다.

자연·조경

단지 내에는 오래된 아파트답게 나무가 많아 계절의 변화를 즐길 수 있는 쾌적한 환경을 제공한다.

한강과 석촌호수, 올림픽공원이 지척에 있어 산책이나 여가 활동을 즐기기에도 최적의 입지다.

일부 고층 세대에서는 "한강뷰 노을이 정말 최고"라는 감탄이 터져 나오며, 밤에는 "반짝반짝 롯데타워가 지친 심신을 힐링시켜주"는 타워뷰까지 누릴 수 있다.

다만, 잠실나루역이 지상철이다 보니 일부 동 저층에서는 지하철 소음이 발생할 수 있다는 우려도 있다.

하지만 "전철은 서행구간이라 소음이 적"으며, "샷시를 교체"하거나 "고층"일 경우 소음이 크게 느껴지지 않는다는 주민들의 후기가 많아, 실제 체감 소음은 개인차가 있는 것으로 보인다.

2. 세대 구성과 시설 — 오래된 것의 미학, 그리고 변화[편집][신고]

장미2차는 1979년 8월 30일에 사용 승인된 10개 동 1,302세대 규모의 대단지 아파트다. 27평, 32평, 38평, 45평 등 다양한 평형으로 구성되어 있으며, 32평이 대표 평형이다.

세대 구성과 집

연식이 오래된 만큼 단지 전체가 노후화되어 있으며, 복도식 구조가 많다.

내부 시설은 "신축만 살다가 처음 이집을 접했을때는 문화충격 그자체"라는 표현처럼 올수리가 필수적이다.

특히 과거에는 "빨갛다 못해 시꺼먼 녹물"이 나와 녹물 필터 비용이 한 달에 십만 원 넘게 들 정도로 심각한 문제였다.

"녹물 수준.. 여기서 살 자신 있는사람만 들어오세요", 입주민 한줄평

그러나 희소식은 2025년 중 단지 내 공용배관 교체 공사가 완료되었다는 점이다.

이로 인해 "녹물도 이제 안나와용"이라며 "맑은 아리수가 나옵니다"라는 후기가 다수를 이룬다.

하지만 "리모델링 안된 집은 겨울 난방비 폭탄"이라는 지적처럼, 지역난방 방식임에도 불구하고 난방 효율이 좋지 않아 겨울철 난방비가 높게 발생하는 문제는 여전히 남아있다.

"공용배관 교체비용이 관리비에 녹아들어 많이 나옵니다"는 최근 관리비 상승의 원인 중 하나로 언급된다.

주차

총 1,302세대에 주차 대수 역시 1,302대, 즉 세대당 1.0대로 주차 공간이 넉넉하지 않다.

"거의 이중주차하게 되더라구요"라는 후기처럼 주차난은 이 단지의 고질적인 단점 중 하나다.

"저녁 8시 이후"에는 "상가 주차장"을 무료로 이용할 수 있어 그나마 숨통이 트이지만, "주차는 실력향상에 도움이 됩니다", "주말에 차끌고 나가면 여러동 돌아다녀야됩니다"는 표현에서 주차의 어려움을 짐작할 수 있다.

커뮤니티·상가

단지 내에는 어린이집이 많아 어린 자녀를 둔 가구에 편리함을 제공한다.

또한 단지 내 상가가 잘 되어 있어 기본적인 생활 편의를 해결하기에 부족함이 없다.

상가 주차장이 저녁 시간대에 무료로 개방되는 것도 주민들에게는 유용한 혜택이다.

관리와 운영

오래된 아파트임에도 불구하고 "관리가 잘 되어 있습니다"는 평가가 많다.

특히 2025년 공용배관 교체 공사는 주민들의 오랜 숙원 사업이 해결된 중요한 변화다.

층고가 높은 옛 아파트의 특성상 "층간소음 갈등은 인근 아파트에 비해 거의 없는듯 합니다"는 장점도 언급된다.

"오래전 부터 거주하는 입주민이 많은 편"이며, "젊은층 보다는 자식들 다 키워 놓은 중장년, 고령 연령대가 많이 거주해서 층간 소음 별로 없고 출근 시간 엘베 많이 안 막힙니다"는 분위기를 엿볼 수 있다.

다만, "세대수 대비 엘리베이터가 한대뿐인건 조금 불편하고", "층마다 엘레베이터 안 서는게 처음엔 그럭저럭 견딜만했는데 시간이 좀 되니 힘이 드네요"라는 불편함도 존재한다.

3. 교육 환경 — 초중품아의 강점, 고교 학군의 아쉬움[편집][신고]

장미2차는 단지 내에 잠동초등학교와 잠실중학교가 위치한 초품아·중품아 단지다. 아이들이 큰길을 건너지 않고 안전하게 통학할 수 있다는 점은 학부모들에게 "아이 키우기 좋아요"라는 높은 만족감을 준다.

"단지 내부에 잠동초등학교, 잘실중학교", 입주민 한줄평

잠실중학교는 "특목고 진학률 송파구 1위"를 기록하며 "이미 강남급"이라는 평가를 받을 정도로 학업 분위기가 좋은 것으로 알려져 있다. 이처럼 초등·중등 교육 환경은 매우 우수하여 "아이 데리고 살기에는 최적인 곳"이라는 의견이 많다.

하지만 고등학교 학군에 대해서는 다소 아쉽다는 평이 공존한다.

"초중까지는 준수한데, 고등학교가 문제에요", "학군이 강남치고 썩 좋지 않다는 것도 단점이에요"라는 후기처럼, 일부 학부모들은 자녀의 고등학교 진학 시점에 대치동 학원가 등으로 "전세로 잠깐 많이 가더군요"라는 이주 패턴을 보이기도 한다.

그럼에도 불구하고 "역삼동 대치동 약25년 살다왔지만 삶의 만족도는 단연 잠실"이라며, "교육아동 있으면 대치보단 떨이지지만 주변환경은 굿"이라는 평가도 있어, 학원가 접근성이나 면학 분위기 등은 개인의 교육관에 따라 다르게 받아들여질 수 있다.

4. 경쟁 단지와 비교[편집][신고]

장미2차는 잠실이라는 최상급 입지에서 재건축을 통해 새로운 가치를 창출하려는 단지다. 주변의 대표적인 아파트들과 비교하며 그 특장점을 살펴볼 수 있다.

vs 파크리오 — 노후와 신축, 그리고 재건축의 기대감

파크리오는 2008년에 준공된 대규모 신축 단지로, 쾌적한 주거 환경과 풍부한 녹지 공간이 강점이다. 반면 장미2차는 1979년 준공된 노후 단지라는 점에서 직접적인 비교는 어렵다. 그러나 "파크리오와 비교해서 장미가 싸다고 느낄수 있는데 실제 드는돈 반영하면 별로 싸지도 않아요"라는 후기처럼, 장미2차의 높은 난방비와 녹물 필터 비용 등을 고려하면 실질적인 주거 비용 차이가 크지 않다는 의견도 있었다. 하지만 장미2차는 재건축이라는 거대한 호재를 안고 있어, 단순한 신축 단지와의 비교를 넘어 미래 가치에 대한 기대감이 크다.

vs 잠실주공5단지 — 잠실 재건축의 쌍두마차

장미2차와 잠실주공5단지는 잠실을 대표하는 재건축 단지라는 공통점을 가진다. 두 단지 모두 잠실역을 중심으로 탁월한 입지를 자랑하며, 대규모 신축 단지로의 변모를 앞두고 있다. 잠실주공5단지가 잠실역에 더 직접적으로 붙어있고 국제설계공모를 통해 재건축 사업에 속도를 내고 있다면, 장미2차는 잠실나루역 초역세권에 한강변이라는 차별화된 강점을 내세운다. 주민들은 "잠5랑 나란히 잠실판 원베일리와 아리팍될것같습니다"라며 두 단지 모두 잠실의 최고 명품 아파트로 거듭날 것이라는 기대를 드러낸다.

5. 변천사 · 재건축/주변개발 — 잠실의 미래를 그리다[편집][신고]

장미2차는 1979년 준공 이후 40년 넘게 잠실의 한강변을 지켜왔다. 오랜 시간 동안 재건축에 대한 열망이 꾸준히 이어져 왔으며, 최근 들어 그 추진에 가속도가 붙고 있다.

추진 경과

현재 계획

장미2차는 장미1차, 2차, 3차 아파트가 통합 재건축을 추진하며, 송파구 신천동 7번지 및 11번지 일대를 대상으로 한다. 재건축 후에는 공공주택 551세대를 포함하여 총 5,105세대의 대규모 단지로 탈바꿈할 예정이다. 최고 층수는 기존 69층 계획에서 조합원 설문조사 결과를 반영하여 49층 (높이 184m 이하)으로 계획되었으며, 용적률은 300%를 적용한다. 특히 서울시의 '신속통합기획' 대상지로 선정되어 정비구역 지정 절차가 5년에서 2년으로 단축되는 등 사업에 속도가 붙었다.

현재 핵심 쟁점

• 쟁점 ① [현재 진행] — 조합의 빠른 일처리. 현재 조합이 중앙도로 공원화, 정비사업땅 직선화, 상가 교회 존치 등 여러 쟁점에 대해 빠르게 일처리를 진행하고 있다는 평가가 많다. 주민들은 "빠른 재건축을 위해서 다음 조합원장도 잘 뽑읍시다"라며 조합의 역할에 큰 기대를 걸고 있다.

6. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 엘리베이터 불편: "세대수 대비 엘리베이터가 한대뿐인건 조금 불편하고", "층마다 엘레베이터 안 서는게 처음엔 그럭저럭 견딜만했는데 시간이 좀 되니 힘이 드네요"라는 의견이 있다.
• 바선생 출몰: "밤에 바선생과 계속 마추셔서 결국 컴배트 놓았어요"라는 후기처럼, 오래된 아파트의 특성상 벌레 문제가 발생할 수 있다.
• 부동산 중개 유의: "장미 근처 부동산도 엄청 많은데 이상한 부동산 몇군데 잇으니 거래시 조심하세요!! 수수료 받고 일하는데 업무처리 쉣인 부동산 잇습니다!!"라는 경험담도 있다.

꿀팁

• 난방비 절약법: "남향이고 추운데 아껴쓴 느낌 없이 적당히 잘 썼습니다 (집마다 차이는 좀 심하다 하네요)"라는 후기처럼, 절약법을 적용하면 난방비 부담을 줄일 수 있다.
• 하수구 냄새 해결: "상가 인테리어 업체에서 화장실 배수구에 설치하신게 좀 크게 작용하는지 냄새가 전혀 안납니다"는 팁과 함께, 다용도실을 확장하지 않고 막아두면 냄새가 덜하다는 의견도 있다.
• 샷시 교체: 샷시 교체 시 "지하철 소리도 모르겠네요"라는 후기처럼 소음 감소에 효과적이다.
• 올수리 필수: "배관부터 승압공사까지... 집을 새로 짓는 수준입니다"는 표현처럼, 입주 시에는 대대적인 리모델링이 필요하다.

카더라 · 분위기

• 중장년층 거주 비율 높음: "젊은층 보다는 자식들 다 키워 놓은 중장년, 고령 연령대가 많이 거주해서 층간 소음 별로 없고 출근 시간 엘베 많이 안 막힙니다"는 특징이 있다.
• 재건축 이후 기대감: "재건축 이후에도 계속 살고 싶은 아파트예요", "재건축 이후에는 잠실을 대표하는 명실상부한 최고 아파트로 거듭날 가능성이 높습니다"라며 미래 가치에 대한 기대감이 매우 높다.
• 롯데타워 야경: "쇼파에 잠시 누우면 반짝반짝 롯데타워가 지친 심신을 힐링시켜주네요"라는 감성적인 후기처럼, 롯데타워 야경은 주민들에게 소소한 행복을 준다.

7. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 최고의 입지: 잠실나루역 초역세권, 잠실역 도보권, 한강, 롯데타워, 백화점, 마트, 아산병원, 석촌호수, 올림픽공원 등 모든 생활 인프라가 도보 5~10분 거리에 있다.
• 초중품아: 단지 내 잠동초등학교와 잠실중학교가 있어 아이들 통학이 안전하고 편리하다.
• 재건축 기대감: 신속통합기획 대상지 선정, 49층 추진 확정, 정비계획 변경안 심의 통과 등 빠른 재건축 진행으로 미래 가치에 대한 기대가 크다.
• 한강 조망: 일부 세대에서는 한강뷰를 누릴 수 있으며, 한강공원 접근성이 매우 좋다.
• 높은 층고: 오래된 아파트 특유의 높은 층고 덕분에 층간소음 갈등이 적은 편이다.
• 녹물 문제 해결: 공용배관 교체 공사 완료로 고질적인 녹물 문제가 해소되었다.

단점·유의점

• 노후화된 시설: 1979년 준공된 아파트로, 입주 시 올수리가 필수적이며, 리모델링 안 된 집은 내부 편차가 크다.
• 높은 난방비: 지역난방임에도 불구하고 겨울철 난방 효율이 좋지 않아 난방비 부담이 크다.
• 심각한 주차난: 세대당 1.0대의 주차 공간으로 인해 이중주차가 빈번하며, 저녁 시간대 주차가 매우 어렵다.
• 고등학교 학군 아쉬움: 초중 학군은 우수하나, 고등학교 학군은 대치동 등 타 지역으로 이주를 고려하는 경우도 있다.
• 복도식 구조: 일부 복도식 구조는 내부가 좁게 느껴지거나 소음 문제가 발생할 수 있다.
• 엘리베이터 부족: 세대수 대비 엘리베이터 수가 적고, 층마다 서지 않는 경우가 있어 불편함이 있다.

토론[편집][신고]

Q. 장미2차 아파트의 재건축 진행 상황은 현재 어느 단계에 있으며, 향후 투자 가치는 어떻게 전망하시나요?

A. 장미2차 아파트는 현재 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있습니다.

2016년 추진위원회 승인, 2020년 조합설립인가를 거쳐, 2024년에는 49층 추진이 확정되었고, 2026년 3월에는 서울시 도시계획위원회에서 정비계획 결정안과 경관심의안이 수정 가결로 통과되었습니다.

서울시의 신속통합기획 대상지로 선정되어 사업 속도도 빠릅니다.

잠실이라는 최상급 입지에 5,105세대의 대규모 신축 단지가 들어설 예정이므로, 재건축 이후에는 잠실을 대표하는 랜드마크 아파트로 거듭나 투자 가치가 매우 높을 것으로 전망합니다.

Q. 오래된 아파트인 만큼 녹물, 난방, 주차 등 실거주 시 불편함이 클 것 같은데, 실제 주민들의 경험은 어떤가요?

A. 과거에는 녹물과 난방, 주차 문제가 큰 단점으로 지적되었습니다.

하지만 2025년 12월 단지 내 공용배관 교체 공사가 완료되어 녹물 문제는 상당 부분 해소된 상태입니다.

난방의 경우, 지역난방임에도 불구하고 난방 효율이 좋지 않아 겨울철 난방비 부담이 크다는 의견이 많으며, 공용배관 교체 비용이 관리비에 반영되어 난방비 상승이 지속되고 있습니다.

주차는 세대당 1.0대로 여전히 부족하여 이중주차가 빈번하며, 저녁 8시 이후에는 상가 주차장을 무료로 이용하는 등 주민들이 자체적으로 해결책을 모색하고 있습니다.

전반적으로 입지의 장점이 이러한 불편함을 상쇄한다는 평가가 많지만, 실거주 전에는 내부 리모델링 및 난방 효율 개선, 주차 문제에 대한 고려가 필요합니다.