장미1차

1979년에 지어진 아파트가 40년 넘게 잠실의 심장부를 지키며 미래를 꿈꾼다.

한강과 잠실의 주요 인프라를 모두 품은 장미1차는 노후한 외관에도 불구하고 그 잠재력만큼은 잠실 최고로 꼽힌다.

단지 내 초·중학교를 품고 한강공원과 직접 연결되는 출구를 갖춘 압도적인 입지는, 재건축을 통해 최고 49층, 5,105세대의 대규모 단지로 탈바꿈할 미래를 더욱 기대하게 한다.

하지만 그 과정이 순탄하지만은 않다.

만성적인 주차난과 노후 아파트의 숙명인 추위 문제는 여전히 실거주자들의 몸테크를 요구한다.

그럼에도 불구하고 "잠실에서 제일 저평가됐지만 향후 투자가치로는 잠실 원탑"이라는 주민들의 자부심은 이 단지의 가치를 웅변한다.

1. 입지와 단지 환경 — 말이 필요 없는 잠실 심장부[편집][신고]

장미1차는 서울 송파구 신천동의 핵심 입지에 자리한다. 지하철 2호선 잠실나루역과 단지를 끼고 있으며, 2호선과 8호선 잠실역까지도 도보로 이용 가능한 더블 역세권을 자랑한다. "교통 최고, 백화점, 마트 주변 인프라는 말할것도 없지요. 지하철역 바로라 차 없어도 돼요"라는 주민들의 평가처럼 교통 편의성은 압도적이다.

단지 인근에는 롯데백화점, 홈플러스, 롯데마트 등 대형 쇼핑시설과 아산병원 같은 종합병원이 위치해 생활 인프라가 완벽하다.

"뭘 먹고 사려고 멀리 나갈 필요가 없어 정주 편의성 최고"라는 말이 과언이 아니다.

자연 · 조경 — 한강, 석촌호수, 올림픽공원을 내 집 앞마당처럼

장미1차의 가장 큰 자랑은 바로 풍부한 녹지 공간 접근성이다. 한강공원과 단지가 직접 연결된 나들목이 있어 "한강도 단지에서 이어져 있어" 언제든 편리하게 이용할 수 있다. 여기에 석촌호수와 올림픽공원까지 도보로 산책이 가능하여 "매일 올공, 석촌호수, 롯데몰, 한강 골라 다니며 저녁시간을 보낸다"는 주민들이 많다.

단지 내에도 아름드리 나무가 많아 "집에 오면 눈이 시원해지는 느낌", "가을의 끝자락 집에서 하는 단풍놀이가 최고네요~"라는 감탄이 이어진다.

조용하고 쾌적한 환경은 이곳의 큰 장점 중 하나다.

2. 세대 구성과 시설 — 녹물은 안녕, 주차는 글쎄?[편집][신고]

장미1차는 1979년 입주한 총 2,100세대의 대단지 아파트로, 21개 동에 걸쳐 28평형부터 64평형까지 다양한 평형으로 구성되어 있다. 오래된 아파트지만 "구축이지만 인테리어 하면 살만하다"는 평이 많으며, "내부 고치고 필터 다 하고 들어오니, 녹물도 잘 모르겠고 살만한 것 같다"는 후기가 이어진다.

특히 "녹물 문제 전혀 없어요", "배관갈아서 괜찮아요"라는 다수 주민들의 증언처럼, 2024년 8월부터 2025년 2월까지 진행된 공동배관 교체 공사로 녹물 문제는 실질적으로 해결되었다.

다만, "겨울에 진짜 추움.

이중유리하고 단열공사해도 추움.

난방을 틀어도 추움"이라는 오래된 아파트의 고질적인 추위 문제는 리모델링 시 단열 시공에 각별히 신경 써야 할 부분으로 꼽힌다.

층간 소음은 "옛날 아파트라 층간소음 절대 못 느꼈고 튼튼한 느낌"이라는 긍정적인 평가가 많다.

주차 — 만성적인 주차난, 노하우가 필요해

세대당 1.0대의 주차 대수는 1970년대 아파트임을 감안하면 나쁘지 않지만, 지하주차장이 없는 구조적 한계로 인해 만성적인 주차난을 겪는다. "주차 최악", "제일 안 한강쪽에는 택시도 들어오기 꺼려할정도로 이중주차가 심각해요"라는 불만이 터져 나오기도 한다.

하지만 주민들은 나름의 노하우로 적응하는 모습이다.

"주차가 어렵다고 소문 났지만 나름 요령이 생겨서 어렵지 않게 남편과 제차 2대 두고 잘 타고 있다", "완전평지에 다들 노하우가 있어서 밤에 차 빼달라는 전화를 받아본 적은 없네요"라는 후기도 있다.

단지 내 상가 주차장을 활용하거나, 극심한 경우 인근 공영주차장을 이용하는 등 다양한 방법으로 주차 문제를 해결하고 있다.

커뮤니티 · 상가 — 살아있는 동네 사랑방, 장미상가

장미1차는 단지 내에 병원, SSM, 학원 등 다양한 업종이 입점한 대형 장미상가를 품고 있어 생활 편의성이 매우 높다. "장미상가를 잘 이용하면 생활이 매우 편하다"는 평가처럼 주민들의 생활에 깊숙이 자리 잡은 핵심 시설이다.

입주민들 간의 교류도 활발하다.

"배려심 많은 주민 이웃 분들이라 생각해요", "이웃을 배려하는 따듯한 마음과 인품을 지닌 장미 주민 분들이야말로 최고의 커뮤니티 자산입니다"라는 훈훈한 후기가 많다.

입주민 생활정보 공유를 위한 '장미마을 사람들' 카카오톡 오픈채팅방도 운영 중이다.

재건축 후에는 경로당, 어린이집, 작은도서관 등 일부 시설이 외부 개방형으로 배치될 예정이다.

관리와 운영 — 녹물 해결, 하지만 관리비는?

장미1차는 2024년 8월부터 2025년 2월까지 진행된 공동배관 교체 공사를 통해 그동안 주민들을 괴롭히던 녹물 문제를 해결했다. 이 공사는 2023년 2월 입주민 투표에서 부결된 전력이 있었으나, 결국 성공적으로 추진되어 "녹물 안나와서 좋아요"라는 긍정적인 반응을 얻었다.

단지 관리는 전반적으로 깔끔하다는 평이다.

"낡고 불편한 아파트지만, 쓰레기장 늘 깨끗하고, 이웃 배려하고, 너그러운 모습에 장미로 오길 잘 했다 생각하게 됩니다"라는 후기가 이를 뒷받침한다.

다만 "각 박스마다 경비원이 있어서 관리비 엄청납니다"라는 언급으로 미루어 볼 때, 관리비는 다소 높은 수준일 가능성이 있다.

3. 교육 환경 — 초·중품아의 명문 학군[편집][신고]

장미1차는 뛰어난 교육 환경으로 학부모들의 선호도가 높다. 단지 내에 잠동초등학교가 위치한 초품아 단지이며, "가족같은 잠동초 분위기"라는 평가처럼 아이들이 안전하고 편안하게 통학할 수 있다.

또한 단지 내에 잠실중학교가 위치한 중품아 단지로, "송파구 특목고 진학률 1위 잠실중 학군"이라는 언급처럼 우수한 학업 분위기를 자랑한다.

아이들이 초등학교부터 중학교까지 단지 내에서 안정적으로 교육받을 수 있는 점은 이 단지의 독보적인 장점이다.

인근에는 잠실고등학교, 정신여자고등학교 등 명문 고등학교가 자리하며, 잠실새내역과 삼전역 인근에 학원가가 형성되어 있다.

메디컬수학연구소학원, 짱솔학원 잠실점, 심슨어학원 송파본원 등 주요 학원들이 밀집해 있으며, 전국 최대 규모의 대치동 학원가까지 대중교통으로 약 20~30분이면 접근 가능하다.

"엄마들의 치맛바람 없이 차분하게 공부 열심히 하는 동네"라는 평가처럼 면학 분위기도 양호하다.

4. 경쟁 단지와 비교[편집][신고]

| 비교 항목 | 장미1차 장 장미1차는 1979년에 완공된 오래된 아파트이지만, 그 어떤 신축 단지와도 견줄 수 없는 압도적인 입지를 자랑한다. 잠실나루역과 잠실역을 모두 도보로 이용 가능한 더블 역세권에, 단지 내 초·중학교를 품은 초중품아 단지라는 점은 학부모들에게 특히 매력적이다. 여기에 한강공원과 직접 연결되는 나들목까지 갖춰 쾌적한 자연환경까지 누릴 수 있다.

반면, 우성1,2,3차는 1980년대 초중반에 준공된 단지로, 잠실종합운동장역과 잠실새내역을 이용하는 역세권 단지이다.

장미1차와 마찬가지로 재건축을 추진하고 있지만, 장미1차가 신속통합기획을 통해 최고 49층, 5,105세대 규모로 재건축이 확정되며 사업 진행 속도와 규모 면에서 우위를 점하고 있다.

장미1차는 한강 조망 가능성이 높고, 단지 내 학교를 품고 있다는 점에서 교육 및 자연 환경 측면에서 차별화된다.

vs 우성1,2,3차 — 재건축 속도와 한강 접근성의 차이

장미1차는 2024년 8월 신속통합기획이 확정되고 2026년 3월 정비계획 변경안이 서울시 도계위를 통과하는 등 재건축 사업이 빠르게 본궤도에 오르고 있다. 기존 3,522세대에서 재건축 후 5,105세대의 대규모 단지로 탈바꿈할 예정이며, 최고 49층의 스카이라인과 한강 조망을 극대화한 설계로 잠실의 새로운 랜드마크가 될 것이라는 기대감이 크다. 특히 단지 내에 한강 나들목이 직접 연결되어 있어 한강 접근성에서 독보적인 우위를 점한다.

5. 변천사 · 재건축/주변개발 — 잠실의 마지막 퍼즐, 5천 세대 랜드마크를 향해[편집][신고]

장미1차는 1979년 입주 이후 잠실의 핵심 주거지로 자리매김해왔으나, 2000년대 들어 재건축 논의가 본격화되며 새로운 변곡점을 맞았다. 2005년 정비구역 지정 후 2020년 3월 재건축정비사업조합 설립 인가를 받으며 사업 추진에 속도가 붙었다. 특히 2024년 8월 서울시의 신속통합기획 확정은 사업의 큰 전환점이 되었다.

현재 계획 — 최고 49층, 5,105세대 대규모 변신

장미1·2·3차 재건축은 기존 3,522세대에서 재건축 후 총 5,105세대 (공공주택 551세대 포함)의 초대형 단지로 거듭날 예정이다. 최고 층수는 49층 (높이 184m 이하)으로 계획되었으나, 송파대로변 주동은 35층으로 하향 조정된다. 건축설계는 해안건축이 협력업체로 참여하고 있으며, 시공사는 이르면 2026년 하반기 입찰 지침 마련에 착수하여 연내 선정될 것으로 보인다. 현대건설, 롯데건설 등 국내 초일류 건설사들이 관심을 보이며 단독 입찰이 유력하다는 관측이 나온다.

현재 핵심 쟁점 — 상가 갈등과 분담금 폭탄 우려

장미1차 재건축은 상가 소유주들과의 갈등이 여전히 현재 진행형인 핵심 쟁점이다. 2025년 12월 상가 조합원들이 제기한 조합설립 인가 무효 확인 소송에서 법원이 조합의 손을 들어주며 일단락되는 듯했으나, 2026년 4월 상가 측이 정비계획 통과 이후에도 공식적인 협의가 없었다며 서울시 민원 및 집단행동을 예고하는 등 갈등이 재부상하고 있다.

또한 3기 조합 집행부는 한강 조망 세대 확대, 외관 개선, 커뮤니티 시설 고급화 등을 위한 '대안 설계'를 요구하고 있으나, 2기 집행부 출신 이사진들은 공사비 증가와 이에 따른 분담금 폭등 우려로 반대하며 갈등을 겪는다.

"재건축 후 추가 분담금이 최대 10억 원에 육박할 것"이라는 관측도 나오는 상황이다.

공공기여 방식도 현금 기부채납에서 공공청사, 도로, 공공임대주택 등으로 변경되었으며, 한강과 잠실나루역을 연결하는 공공보행통로 결절 부분에 중앙광장을 조성하는 등 대규모 도시정원형 단지 조성을 추진한다.

주변 개발 호재 — 잠실의 미래를 바꿀 초대형 프로젝트

장미1차 주변으로는 잠실 일대의 위상을 한 단계 더 끌어올릴 초대형 개발 사업들이 활발히 추진 중이다. 잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성 사업은 잠실종합운동장 일대에 돔야구장, 전시·컨벤션, 숙박·상업·업무시설 등이 어우러진 복합공간을 조성하는 프로젝트로, 2026년 착공하여 2032년 완공을 목표로 한다.

또한 영동대로 지하 공간 복합 개발 사업을 통해 삼성역과 봉은사역 사이 1km 구간에 GTX-A, GTX-C, 위례신사선, 지하철 2·9호선 등 5개 철도 노선이 지나가는 교통 허브가 마련되며, 2029년 12월 준공 예정이다.

이 외에도 동부간선도로 지하화 (2029년 완공), 탄천 보행교 신설 등 굵직한 교통 및 인프라 개선 사업들이 예정되어 있어 장미1차의 가치를 더욱 높일 것으로 기대된다.

6. 사건·사고 — 재건축 둘러싼 상가 갈등[편집][신고]

장미1차 재건축 사업은 상가 소유주들과의 법적 분쟁을 겪었다. 상가 조합원들이 제기한 조합 설립 인가 무효 확인 소송이 진행되었으며, 2025년 12월 법원이 조합의 손을 들어주며 일단락되었다. 그러나 2026년 4월 상가 측이 공식적인 협의 부재를 이유로 서울시에 민원을 제기하고 집단행동을 예고하면서 갈등이 재점화되는 양상을 보인다.

7. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 끝없는 계단: 오래된 아파트 구조상 엘리베이터를 타도 항상 계단을 오르락내리락해야 하는 불편함이 있다. "동 입구에 계단+엘베까지 계단+내려서도 계단 있음"이라 노인이나 어린아이가 있는 집에서는 불편함이 크다.
• 겨울철 추위와 난방비: "단열 시공해도 겨울에 춥고 난방비 많이 나온다"는 후기가 많다. 오래된 아파트의 고질적인 문제로, 리모델링 시 단열에 각별히 신경 써야 한다.
• 재건축 시 단지 중앙 도로 문제: "단지 가운데 큰 길이 서울시 땅임. 이 때문에 재개발때 필시 문제가 있을것임. 아마 올림픽대로랑 이 길이 연결될거 같은데, 그럼 지상에 차 없는 단지 이런거 안되는 거임"이라는 우려가 있다. 2차 주민들은 학교를 가기 위해 이 큰 길을 건너야 할 수도 있다.

꿀팁

• 주차 스킬 만렙: 만성적인 주차난에도 불구하고 "여기 15년 정도 살고 있는데 주차 기술 및 좁은 도로 지나가기 기술이 이제 최고경지에 오를 수 있게 된다"는 후기처럼, 주민들은 나름의 주차 노하우를 터득한다. 늦게 귀가해도 자리는 찾을 수 있으며, 상가 주차장 활용도 꿀팁이다.
• 어린이집 가까운 동: 어린 자녀가 있는 가구라면 16동, 18동을 추천한다. 어린이집이 가깝고 유모차가 오르내리기 편리한 구조를 갖춘 동이 있기 때문이다.
• '장미마을 사람들' 오픈채팅방: 이사 온 지 얼마 안 된 주민이라면 '장미마을 사람들' 카카오톡 오픈채팅방에 참여해 생활 정보와 재건축 진행 상황을 공유하는 것이 좋다.

카더라 · 분위기

• 잠실의 숨겨진 보석: "잠실에서 제일 저평가됐지만 향후 투자가치로는 잠실 원탑", "서울 강남 한강밸트에서 가장 저평가된 곳 아무도 몰랐으면 좋겠어요!!!"라는 주민들의 기대감 섞인 후기가 많다. 재건축 후 '부르는 게 값'이 될 것이라는 전망도 나온다.
• 69층 논란: 재건축 초기 69층 건축 이야기가 있었으나, "69층 이야기는 pass하면 좋겠습니다 건축에서 절대공기가 있는데 층수가 높아지면 그 기간도 늘어납니다 공사기간 증가는 공사비 증가로 이어질 수밖에 없습니다"라며 49층으로 내실을 다지는 것이 옳다는 의견이 다수였다.
• 이웃 인심: "이웃을 배려하는 따듯한 마음과 인품을 지닌 장미 주민 분들이야말로 최고의 커뮤니티 자산입니다", "오래 거주하는 분들이 많아서 자연스럽게 커뮤니티가 형성되어 있고 새로 이사오는 분들도 금방 적응할 수 있는 순박한 정이 있는 곳"이라는 평가처럼 따뜻한 공동체 분위기가 강점이다.

유명인 · 공직자

• 김병기 더불어민주당 의원: 현역 국회의원인 김병기 더불어민주당 의원이 장미아파트 45평형을 보유하고 있는 것으로 알려져 있다.

8. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 압도적인 입지: 잠실역과 잠실나루역을 모두 도보로 이용 가능한 더블 역세권이며, 롯데월드몰, 롯데백화점, 홈플러스 등 잠실의 핵심 상권을 편리하게 이용한다.
• 초·중품아 학군: 단지 내에 잠동초등학교와 잠실중학교가 위치해 아이들이 안전하게 통학하고 우수한 교육 환경을 누릴 수 있다.
• 한강 직결 접근성: 단지 내 한강 나들목이 있어 잠실한강공원을 내 집 앞마당처럼 이용하며 쾌적한 자연을 만끽한다.
• 녹물 문제 해결: 최근 공동배관 교체 공사를 통해 그동안의 녹물 문제가 완전히 해결되어 깨끗한 물을 사용한다.
• 튼튼한 시공과 낮은 층간소음: 오래된 아파트임에도 불구하고 층간소음이 적어 주거 만족도가 높다.
• 따뜻한 이웃 공동체: 배려심 많고 따뜻한 인품을 지닌 주민들이 많아 훈훈한 공동체 분위기가 형성되어 있다.
• 재건축 기대감: 신속통합기획을 통해 최고 49층, 5,105세대의 대규모 단지로 변모할 미래 가치가 매우 높다.

단점 · 유의점

• 심각한 주차난: 지하주차장이 없는 구조적 한계로 인해 주차 공간이 부족하고 이중주차가 빈번하여 불편함을 겪는다.
• 노후화로 인한 추위: 오래된 아파트라 겨울철 난방 효율이 떨어져 춥다는 후기가 많으며, 리모델링 시 단열 공사에 신경 써야 한다.
• 불편한 동선: 엘리베이터를 이용하더라도 계단을 오르내려야 하는 동선이 있어 노인이나 어린 자녀가 있는 가구에는 불편할 수 있다.
• 재건축 관련 쟁점: 상가 소유주와의 갈등, 설계 고도화에 따른 분담금 증가 우려 등 재건축 과정에서 해결해야 할 쟁점들이 남아있다.
• 높은 관리비 가능성: 각 동마다 경비원이 배치되어 있어 관리비 부담이 있을 수 있다는 의견이 있다.

토론[편집][신고]

Q. 장미1차의 재건축 진행 상황과 앞으로의 일정은 어떻게 되나요?

A. 장미1차는 현재 재건축 사업이 활발히 진행 중입니다.

2024년 8월 서울시의 신속통합기획이 확정되었고, 2026년 3월에는 서울시 도시계획위원회 정비사업특별분과에서 정비계획 결정 변경 및 경관심의안이 '수정 가결'되었습니다.

이후 2026년 5월 송파구청의 정비계획 변경(안) 공람공고가 진행되었으며, 2026년 6월 중순경 정비계획 결정고시가 예상됩니다.

빠르면 2026년 하반기에는 시공사 선정을 추진하고, 2027년에는 사업시행인가를 목표로 하고 있습니다.

전체 5,105세대의 최고 49층 대규모 단지로 재탄생할 예정입니다.

Q. 오래된 아파트인데 실거주 시 가장 큰 장점과 단점은 무엇인가요?

A. 장미1차의 실거주 시 가장 큰 장점은 압도적인 입지입니다.

잠실역과 잠실나루역을 모두 이용 가능한 더블 역세권이며, 한강공원이 단지와 직접 연결되어 있고, 단지 내에 잠동초등학교와 잠실중학교가 위치한 초중품아 단지입니다.

롯데월드몰, 백화점 등 잠실의 모든 인프라를 도보로 이용할 수 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

최근 공동배관 교체 공사로 녹물 문제도 해결되어 주거 환경이 더욱 개선되었습니다.

반면 가장 큰 단점은 주차난입니다.

지하주차장이 없어 이중주차가 빈번하며, 늦은 시간 귀가 시 주차 공간을 찾기 어렵다는 불편함이 있습니다.

또한 오래된 아파트 특성상 겨울철에 춥고 난방비가 많이 나올 수 있어, 리모델링 시 단열 보강에 신경을 써야 합니다.

엘리베이터를 이용하더라도 계단을 오르내려야 하는 동선도 일부 주민들에게는 불편하게 느껴질 수 있습니다.