두산

성동구 금호동3가에 자리한 두산아파트는 1994년 준공된 1,267세대의 대단지로, 3호선 금호역 출구와 단지가 직접 연결되는 초역세권이라는 압도적인 강점을 자랑한다.

강남과 강북 주요 업무지구를 30분 내로 잇는 뛰어난 직주근접성은 이 단지를 논할 때 빼놓을 수 없는 핵심 가치다.

그러나 그 강렬한 입지 뒤에는 세대당 0.56대에 불과한 주차 공간과 단지 전체를 아우르는 가파른 경사라는 만만치 않은 도전 과제가 숨어있다.

오랜 기간 리모델링을 모색했으나 사업성 문제로 난항을 겪던 이 단지는, 최근 정부의 재건축 규제 완화 기조에 힘입어 재건축으로 방향을 선회하며 새로운 변곡점을 맞이하고 있다.

주민들은 용적률 상향과 단차를 활용한 특화 설계를 통해 금호동의 랜드마크로 재탄생할 미래를 기대한다.

1. 입지와 단지 환경 — 말이 필요 없는 초역세권[편집][신고]

두산아파트는 3호선 금호역 1번 출구와 단지 상가가 직접 연결되어 있어, 집에서 지하철 개찰구까지 3분에서 5분이면 닿는 압도적인 초역세권 입지를 자랑한다. 비 오는 날에도 우산 없이 지하철을 이용할 수 있으며, 강남과 종로, 광화문, 서울역 등 주요 업무지구로의 이동이 30분 이내로 가능해 직주근접성이 매우 뛰어나다는 평이 많다. 동호대교를 통해 강남 압구정까지 빠르게 접근할 수 있으며, 북으로는 금호터널을 지나 도심으로 향하는 도로 접근성도 훌륭하다.

"초역세권이라 집에서 지하철 개찰구까지 5분 거리", 입주민 한줄평

단지 인근에는 5호선 신금호역도 도보 10분 거리에 있어 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있다.

다만, 신금호역 방면은 낡은 구역을 관통하고 가파른 오르막길을 오가야 해 접근성이 좋다고 보기는 어렵다는 의견도 있다.

단지 뒤편으로는 응봉근린공원과 매봉산이 이어져 있어 가볍게 운동하거나 산책하기 좋은 자연환경을 갖췄다.

고층부에서는 롯데타워와 관악산이 보이는 서라운드 서울 시티 뷰를 감상할 수 있으며, 밤에는 명멸하는 도시의 야경이 장관을 이룬다는 후기도 있다.

자연·조경 — 등산로와 한강뷰를 품은 숲세권

두산아파트는 단지 뒤편으로 응봉근린공원과 매봉산이 이어져 있어, 굳이 멀리 나가지 않아도 쾌적한 공기를 마시며 산책을 즐길 수 있는 숲세권 단지다. 잘 조성된 산책로는 남산까지 연결되어 있어 운동하기 좋고, 가을에는 집에서 아름다운 단풍을 만끽할 수 있다는 후기가 많다. 한강도 가까워 한강공원까지 도보로 이동 가능하며, 일부 동에서는 한강 조망이 가능하다.

"아파트 뒤로 산책로가 남산까지 이어져 운동하기 좋고 공기 좋음. 단 모기는 좀 있음.", 입주민 한줄평

그러나 단지 내 심한 경사는 이 단지의 가장 큰 특징이자 단점으로 꼽힌다.

운동 삼아 걷기 좋다는 의견도 있지만, 더운 여름철에는 윗동까지 걸어 올라가면 땀으로 셔츠가 흥건해질 정도라는 생생한 묘사도 있다.

택시 기사들이 신경질적으로 반응할 만큼 경사가 심하다는 이야기는 이 단지의 지형적 특성을 단적으로 보여준다.

2. 세대 구성과 시설 — 노후를 넘어 새로운 미래로[편집][신고]

두산아파트는 1994년 9월 준공된 1,267세대의 대단지로, 16개 동이 최고 15층 높이로 구성되어 있다. 전용면적 기준 59㎡(24평), 79㎡(29평), 84㎡(31평), 116㎡(41평), 124㎡(43평) 등 다양한 평형을 갖추고 있으며, 특히 24평형이 대표 평형이다. 오래된 연식 탓에 주거 환경의 노후화가 단점으로 지적되기도 했으나, 2018년 개별난방으로 전환하면서 난방 효율이 개선되고 녹물 문제도 거의 사라졌다는 후기가 있다.

세대 구성과 집 — 효율과 안락 사이

이 단지의 집들은 거실과 안방이 넓은 반면, 나머지 공간은 비효율적인 데드스페이스가 많고 부엌 설계가 아쉽다는 평가가 있다.

일부 30평형대도 복도식 구조를 띠는 등 과거 건축 양식의 흔적이 남아있다.

층간소음은 오래된 아파트의 고질적인 문제로 지적되기도 하지만, 이웃에 따라 편차가 크며 밤에는 조용하다는 후기도 있어 단정하기는 어렵다.

남향 위주 배치로 겨울철 따뜻한 햇빛이 잘 들어와 아늑한 주거 환경을 제공한다는 장점도 있다.

"구축 중에서도 데드스페이스 많은 구조적 비효율, 거실 안방만 크고 나머지 공간은 욱여넣기식 구조. 특히 부엌은 아무 생각 없이 지어짐.", 입주민 한줄평

주차 — 미쳐버린 주차난

두산아파트의 가장 큰 단점으로 극심한 주차난이 꼽힌다. 총 712대의 주차 공간으로 세대당 0.56대에 불과하며, 지하 주차장이 없어 모든 차량이 지상에 주차해야 하는 구조다. 밤 8시 이후에는 주차할 곳을 찾아 30분 이상 헤매는 일이 부지기수이며, 이중 주차는 물론 갓길 주차까지 만연해 운전자들의 스트레스가 상당하다는 후기가 압도적이다. 분리수거일에는 주차 공간이 더욱 줄어들고, 내부 도로 양쪽 끝에 차량이 주차되어 있어 차량 두 대가 교행하기 힘든 상황이 자주 발생한다.

"미쳐버린 주차난", 입주민 한줄평

커뮤니티·상가 — 생활 편의를 위한 알찬 구성

단지 내 상가에는 홈플러스 익스프레스가 입점해 있어 장보기가 편리하며, 카페, 미용실, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있다.

피트니스센터와 실내 골프장 등 기본적인 운동 시설도 갖추고 있어 주민들의 생활 편의성이 높다.

단지 내에는 테니스장도 마련되어 있으나, 한때 외부인 이용 및 영리 목적 사용으로 인한 주민 민원이 제기되기도 했다.

관리와 운영 — 연식 대비 준수한 관리

오래된 연식에도 불구하고 단지 관리는 비교적 잘 이루어지고 있다는 평이다.

정기적인 소독과 엘리베이터 점검, 복도 청소가 진행되며, 경비원들도 친절하게 택배를 맡아주는 등 주민들의 만족도가 높다.

2024년 2월에는 115동 엘리베이터 교체 공사가 진행되는 등 시설 개선 노력도 꾸준히 이어지고 있다.

다만, 분리수거가 일주일에 한 번만 가능하다는 점은 다소 불편한 점으로 꼽힌다.

3. 교육 환경 — 강남 접근성, 학원가는 아쉬움[편집][신고]

두산아파트의 초등학생 자녀들은 주로 서울금옥초등학교 또는 서울금호초등학교로 배정된다. 금호초등학교의 경우 인근 금호16구역 재개발이 완료되면 초품아급으로 접근성이 개선될 것이라는 기대감도 있다. 중학생은 광희중학교로, 고등학생은 금호고등학교로 배정된다. 성동구 금호동은 강남구 압구정과 가까워 교육 환경에 대한 관심이 높은 지역으로 알려져 있다.

그러나 단지 주변에 대규모 학원가가 형성되어 있지는 않다는 점이 단점으로 언급된다.

단지 상가 내에 미술학원이나 소규모 교습소가 있지만, 주요 입시 학원이나 대형 학원을 이용하려면 지하철 3호선을 통해 강남권으로 이동해야 하는 경우가 많다.

이 때문에 초등학생까지는 만족하나 중학교 진학 즈음에는 학군을 고려해 이주를 고민하는 가구도 있다는 평이 있다.

"아이들 키우는 입장에서 학군은 좀 아쉽구요", 입주민 한줄평

4. 경쟁 단지와 비교[편집][신고]

두산아파트는 성동구 금호동의 대표적인 대단지 아파트로, 인근 지역의 여러 단지와 비교되며 그 가치를 평가받는다. 특히 마장동의 청계현대와는 유사한 시기에 준공된 대단지라는 점에서 비교 대상이 된다.

vs 청계현대 — 언덕 위 초역세권과 평지 역세권의 대결

청계현대는 마장동에 위치한 1998년 준공 단지로, 두산아파트와 마찬가지로 1,000세대 이상의 대단지다. 가장 큰 차이점은 지형이다. 청계현대가 평지에 자리 잡고 있어 단지 내 이동이 편리한 반면, 두산아파트는 단지 전체가 가파른 언덕에 위치해 도보 이동 시 상당한 체력을 요구한다. 그러나 두산아파트는 3호선 금호역 출구와 단지 상가가 직접 연결되는 초역세권이라는 압도적인 강점을 가지며, 청계현대는 2호선 용답역 역세권에 해당한다.

주차 환경 역시 극명한 차이를 보인다.

청계현대는 세대당 1.0대의 주차 공간을 확보하여 비교적 여유로운 반면, 두산아파트는 세대당 0.56대라는 심각한 주차난을 겪고 있다.

재건축 추진 단계에서는 두산아파트가 안전진단 모금을 완료하고 구청에 재건축진단을 신청하며 한 발 앞서 나가는 모습이다.

한강 접근성과 일부 동의 한강 조망 역시 두산아파트의 차별화된 강점이다.

5. 변천사 · 재건축/주변개발 — 리모델링에서 재건축으로의 대전환[편집][신고]

두산아파트는 1994년 9월 16일 준공 및 입주한 이래, 노후화된 시설 개선을 위해 오랜 기간 노력을 기울여 왔다. 초기에는 리모델링을 유력하게 검토하며 주민 동의서를 징구하고 사업설명회를 개최하는 등 적극적인 움직임을 보였다. 2021년에는 GS건설(자이) 같은 대형 건설사들이 리모델링 사업에 관심을 보이기도 했다. 그러나 용적률 상향의 한계와 낮은 사업성 문제로 리모델링 추진은 지지부진한 상태에 머물렀다.

추진 경과

현재 계획 — 1,900세대 대단지, 최고 30층 목표

현재 금호두산아파트는 재건축을 통해 기존 1,267세대에서 약 1,658세대 또는 1,900세대 규모의 대단지로 탈바꿈하는 것을 목표로 한다.

일반분양 물량은 최소 170세대 이상, 또는 400세대 이상 확보를 목표로 하며, 최고 층수는 27층 또는 30층으로 계획하고 있다.

시공사는 아직 선정되지 않은 재건축 초기 단계이며, 2026년 하반기 재건축진단 통과, 2027년 상반기 정비구역 지정 고시, 2027년 추진위원회 구성을 목표로 한다.

현재 핵심 쟁점 — 용적률 상향과 단차 활용 특화 설계

• 쟁점 ① [현재 진행] — 리모델링에서 재건축으로의 전환. 과거 리모델링을 추진했으나 사업성 문제로 난항을 겪었고, 정부의 규제 완화에 힘입어 재건축으로 방향을 선회했다. 이는 사업성 확보와 조합원 분담금 절감을 위한 전략적 선택으로 풀이된다.
• 쟁점 ② [현재 진행] — 용적률 상향 및 공공기여. 현재 3종 일반주거지역인 용도지역을 준주거지역으로 종상향하여 용적률을 기존 249%에서 최대 340% (또는 390%, 400%)까지 확보할 계획이다. 용적률 상향에 따른 공공기여(공공임대 및 공공분양, 공원 기부채납 등)가 필요하며, 단지 왼편에 공원을 조성하여 응봉근린공원과 금호근린공원을 잇는 녹지축을 완성할 계획도 포함되어 있다.
• 쟁점 ③ [현재 진행] — 단차 문제 해소 및 특화 설계. 단지 내 심한 단차와 오르막길이 단점으로 지적되어 왔으나, 재건축 시 이를 활용하여 테라스 하우스, 커뮤니티 시설, 연도형 상가 등으로 특화하는 맞춤형 전략을 세우고 있다. 금호역 1번 출구와 아파트 지하를 연결하고 단차를 통해 테라스하우스를 만들면 사업성과 고급화를 동시에 잡을 수 있을 것이라는 기대가 크다.

주변 개발 호재 — 금호동 일대 대규모 신축 타운 형성

두산아파트 주변으로는 금호16구역(현대건설, 595가구), 금호21구역(롯데건설, 1219가구) 등 여러 재개발 사업이 활발하게 진행 중이다. 이들 사업이 완료되면 금호동 일대에 5,500가구 이상의 새 아파트 단지가 들어서며, 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 압구정 재건축 단지와 인접하여 강북 최상위 주거벨트의 배후지로 성장할 잠재력이 높다. 교통 측면에서는 3호선 금호역과 단지를 직접 연결하는 방안이 추진 중이며, 5호선 신금호역 또한 도보 이용이 가능한 더블 역세권 입지를 강화할 예정이다. 금남시장 장터길 확장 등 주변 교통 환경 개선도 기대된다.

6. 사건·사고 — 채무로 인한 경매 사례[편집][신고]

두산아파트에서는 2023년 3월, 한 주민의 채무로 인해 해당 단지 전용면적 59㎡ 물건에 대한 경매 개시 결정이 내려진 사례가 언론에 보도된 바 있다. 이 외에 대규모 화재나 침수, 정전 같은 중대한 사건·사고는 확인되지 않는다. 다만, 2025년 3월 27일에는 단지 내 정전 및 단수가 발생하여 주민들이 겪는 불편을 호소하는 사례가 있었다.

7. 여담 · 주민만 아는 이야기[편집][신고]

주민만 아는 단점

• 미친 언덕: 단지 내 경사가 워낙 심해 윗동에 거주하는 주민들은 강제 등산을 하는 기분이라고 토로한다. 택시 기사들도 목적지가 윗동이면 신경질적으로 반응하는 경우가 많다고 한다.
• 내부도로 노후화: 주차난으로 인해 내부 도로 양쪽에 차량이 주차되어 차량 교행이 어렵고, 도로 턱이 울퉁불퉁해 승차감이 매우 좋지 않다는 지적이 있다.
• 노후화된 공용공간: 엘리베이터 지하 1층 공동현관이 습하고 지저분하며, 비가 오면 바닥이 흥건해져 택배 박스가 젖는 일도 잦다. 엘리베이터가 좁고 느린 것도 불편 사항이다.
• 벌레 문제: 아파트 노후도와 산에 인접한 환경 탓에 개미, 초파리, 모기 등 벌레가 많다는 후기가 있다. 특히 여름밤에는 방범창에 매미가 붙어있기도 하고, 상가나 엘리베이터에서도 모기에 물리는 경우가 많다.
• 닭 울음소리: 일부 주민들은 아침에 닭 울음소리가 들린다고 증언하기도 한다.

꿀팁

• 상가 엘리베이터 활용: 언덕이 심한 단지의 특성상, 상가 엘리베이터를 활용하면 윗동까지 오르는 수고를 덜 수 있어 편리하다. 특히 107동 위로는 언덕을 올라야 하지만, 상가 엘리베이터를 이용하면 금호역 접근성이 훨씬 좋아진다.
• 배관 교체로 녹물 해결: 2년 전 개별 난방으로 바꾸면서 배관 교체가 이루어져 녹물 문제가 거의 사라졌다는 후기가 많다. 샤워기 필터를 달아도 변색이 없다는 점이 이를 뒷받침한다.
• 금남시장 이용: 단지 인근의 금남시장은 신선한 야채와 먹거리를 저렴하게 구매할 수 있는 장소로, 주민들의 만족도가 높다.
• 산책로 활용: 단지 뒤편의 응봉근린공원과 남산으로 이어지는 산책로가 잘 정비되어 있어, 유모차나 개모차를 이용하는 주민들도 편리하게 산책을 즐길 수 있다.

카더라 · 분위기

• 추진력 좋은 재건축 추진위: 주민들은 재건축 추진위원회의 추진력이 "거의 포르쉐급"이라며 열정적인 활동에 높은 만족감을 표하고 있다. 소식지 비치, 설명회 개최 등 투명한 정보 공유도 호평받는다.
• 투자 매력 높은 한강벨트: 두산아파트가 투자 매력을 갖춘 한강벨트 아파트로 선정되었다는 소문이 돌며, 9.29 대책 이후 재건축에 유리한 환경이 조성되었다는 기대감이 크다.
• 금융감독원장의 투자: "투자의 귀재"로 불리는 이찬진 금융감독원장이 이 단지 상가를 사들였다는 이야기가 주민들 사이에서 회자되기도 한다.

8. 주민 평가[편집][신고]

장점

• 압도적인 초역세권: 3호선 금호역 출구와 단지 상가가 직접 연결되어 역 접근성이 매우 뛰어나다.
• 최고의 교통 입지: 동호대교를 통해 강남 접근성이 좋고, 강북 주요 도심으로의 이동도 편리하여 직주근접성이 우수하다.
• 쾌적한 자연환경: 응봉근린공원, 매봉산, 한강공원이 인접해 있어 산책, 운동 등 자연 친화적인 생활이 가능하다.
• 연식 대비 준수한 관리: 오래된 아파트임에도 녹물 문제 해결 및 개별난방 전환 등 관리가 잘 이루어진다.
• 다양한 평형 구성: 20평대부터 40평대까지 다양한 평형이 있어 선택의 폭이 넓다.
• 단지 내 풍부한 인프라: 상가 내 홈플러스 익스프레스, 병원, 카페, 헬스장 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

단점·유의점

• 극심한 주차난: 세대당 0.56대에 불과한 주차 공간으로 이중 주차가 만연하며 주차 스트레스가 매우 높다.
• 가파른 단지 경사: 단지 전체가 심한 언덕에 위치하여 도보 이동이 불편하며, 특히 윗동은 더욱 힘들다.
• 노후화된 시설 및 구조: 엘리베이터가 좁고 느리며, 일부 복도식 구조와 비효율적인 데드스페이스가 단점으로 꼽힌다.
• 층간소음 문제: 오래된 아파트의 특성상 층간소음이 발생할 수 있으며, 방음이 취약하다는 후기도 있다.
• 벌레 문제: 산과 인접한 환경 탓에 벌레가 많다는 지적이 있다.
• 제한적인 학원가: 단지 주변에 대규모 학원가가 형성되어 있지 않아 강남 등 외부 학원을 이용해야 할 수 있다.

토론[편집][신고]

Q. 두산아파트의 가장 큰 장점인 초역세권 입지를 재건축 후에도 유지할 수 있을까요?

A. 네, 재건축 추진 과정에서 3호선 금호역과의 직접 연결 방안을 적극적으로 모색하고 있습니다.

현재 계획에는 금호역 1번 출구와 아파트 지하를 연결하여 초역세권의 이점을 극대화하는 방안이 포함되어 있습니다.

이를 통해 주민들의 지하철 이용 편의성은 더욱 높아질 것으로 기대하고 있습니다.

Q. 심각한 주차난과 단지 내 경사 문제는 재건축 시 어떻게 해결될 예정인가요?

A. 주차난 해소는 재건축의 핵심 목표 중 하나입니다.

현재 세대당 0.56대에 불과한 주차 공간을 재건축 후에는 대폭 늘릴 계획입니다.

또한, 단지 내 심한 경사는 과거부터 지적되어 온 단점이었으나, 재건축 시에는 이 단차를 활용하여 테라스 하우스, 커뮤니티 시설, 연도형 상가 등 특화 설계를 도입하여 오히려 단지의 개성을 살리고 고급화를 추구할 방침입니다.

지하 주차장 확충과 함께 지형적 특성을 살린 설계를 통해 주거 편의성을 크게 개선할 수 있을 것으로 전망합니다.